Energetická náročnost jako jeden z faktorů ceny bytu

A co jsem se z různých zdrojů dozvěděla? Vlastně nic pro mě překvapivého:-).

Energetická náročnost má na hodnotu bytu prokazatelně vliv. Jak velký, to ale záleží především na konkrétní nemovitosti a na trhu, na kterém ji prodáváme.

Současné české studie potvrzují vztah mezi energetickou náročností budov a tržními cenami bytů. Neposkytují ale dostatečnou oporu pro tvrzení, že např. samotné zateplení panelového domu znamená například pěti- nebo desetiprocentní zvýšení hodnoty bytu. Pokud totiž chceme zjistit, jak se energetická úspornost promítá do ceny, musíme se na ni dívat trochu šířeji. Nejen na zateplení, ale na celkovou energetickou náročnost budovy. A také na to, kde se nemovitost nachází, v jakém je celkovém stavu a jaké další vlastnosti kupujícím nabízí.

Co o tom říkají výzkumy z poslední doby? Začnu tím, že záleží na konkrétní lokalitě.

V prosinci 2025 byla zveřejněna studie Vysoké školy ekonomické v Praze, která zkoumala vztah mezi energetickou náročností budov a nabídkovými cenami bytů. Autoři pracovali s více než čtyřmi tisíci nabídkami bytů z roku 2023 a rozdělili Prahu do šesti skupin lokalit. A výsledky potvrdily, že energetická třída má s cenou bytu statisticky významnou souvislost, což ale neplatí všude stejně.

Konkrétně tedy pro Prahu: v nejdražších částech Prahy, především v historických a prestižních lokalitách, se energetická náročnost jako statisticky významný cenový faktor neprokázala. Naopak v dalších částech města, například v oblastech zahrnujících Libeň, Kobylisy, Prosek, Vysočany nebo Letňany, už byla její souvislost s cenou výraznější.

Když se nad tím zamyslíme, je to logické. Kdo chce bydlet na Malé Straně nebo na Starém Městě, má dost omezený výběr. Kupuje především adresu a je připravený přijmout kompromisy, které by u bytu v jiné lokalitě možná nepřijal. Navíc, památkové zóny si na zateplení a další úpravy měnící charakter budovy "nehrají", renovace domů podléhá přísným pravidlům.

V lokalitách s širší nabídkou srovnatelných bytů se naopak jednotlivé parametry (energetická náročnost je jedním z nich) promítají do rozhodování podstatně více.

Studie přinesla i konkrétní čísla. V modelu zaměřeném na nové a rekonstruované byty vycházel pro Prahu jako celek přibližně 7,7% rozdíl v nabídkové ceně při zhoršení energetického hodnocení o jednu třídu. V některých skupinách lokalit byl modelový rozdíl přibližně 6 %, jinde dosahoval až 13 %.

Tato procenta ale nelze jednoduše použít při oceňování konkrétního bytu. Jde o statistický výsledek pro vybraný soubor nemovitostí, nikoliv o skutečně dosažené ceny nebo zaručený nárůst hodnoty po energetické rekonstrukci.

Evropské výzkumy jsou střízlivější (nicméně ne úplně vypovídající pro naše město/a). V dubnu 2025 vyšla rozsáhlá přehledová studie, která zpracovala výsledky 68 evropských výzkumů a 111 statistických modelů. Podle jejích závěrů se jedna lepší energetická třída promítá do ceny nemovitosti zpravidla přibližně jedním až třemi procenty.

Studie zároveň nenašly přesvědčivý důkaz, že by se tato cenová výhoda v průběhu let zvyšovala, přestože se energetické úspornosti budov věnuje stále větší pozornost.

Rozdíly mezi jednotlivými výzkumy jsou značné. Záleží na zemi, lokalitě, typu nemovitosti i způsobu, jakým výzkumníci s daty pracovali. Proto ani evropský průměr není vhodné považovat za bernou minci při oceňování místních nemovitostí.

V červenci 2026 byla publikována další česká studie, tentokrát zaměřená na vliv ekologické certifikace bytových projektů v Praze. Pracovala s 3 958 záznamy bytů propojenými s katastrálními údaji.

Na první pohled vycházely certifikované byty o 13,83 % dražší než ostatní. Když ale výzkumníci začali postupně zohledňovat velikost, dispozici, technický stav a další vlastnosti, cenová výhoda se zmenšila na 2,62 %. A tento rozdíl už nebyl ani statisticky významný.

Ekologická certifikace samozřejmě není totéž co energetická třída PENB. Studie ale dobře ukazuje, jak obtížné je oddělit hodnotu jedné vlastnosti od všeho ostatního. Energeticky úspornější byt totiž bývá často součástí novějšího nebo kvalitněji rekonstruovaného domu. A ten může mít i lepší okna, výtah, společné prostory, technické vybavení nebo celkový standard. A za co z toho kupující platí víc? A kolik z vyšší ceny skutečně připadá na úspory energií? To se z prostého porovnání prodejních cen rozhodně nedozvíme.

Další český výzkum z února 2025 analyzoval více než 30 tisíc nabídek nájemních bytů, a i tady se ukázala statisticky významná souvislost mezi lepší energetickou třídou a vyšším nabídkovým nájemným. Nejsilnější byla u novostaveb, slabší u rekonstruovaných a starších bytů v dobrém stavu.

To je zajímavé i z investičního hlediska. Lepší energetické parametry mohou mít význam nejen pro budoucí prodejní cenu, ale také pro výnos z pronájmu. Neznamená to ovšem, že by pronajímatel automaticky dostal na nájemném zpět celou investici do energetických úprav.

Co to znamená pro ocenění konkrétního bytu? Představme si dva podobné byty ve stejné lokalitě. Jeden je v zatepleném panelovém domě s vyměněnými okny a modernizovaným vytápěním. Druhý v domě, který větší rekonstrukcí zatím neprošel. První bude mít pravděpodobně výhodu. Ale...

Vedle energetické náročnosti mě bude zajímat také technický stav obou domů, jejich plánované opravy a hospodaření SVJ. Zateplený dům totiž může ještě dlouhé roky splácet vysoký úvěr za revitalizaci. Nezateplený dům oproti tomu může mít na rekonstrukci dostatečné prostředky, nebo naopak vlastníky teprve čeká rozhodování, kde na ni vezmou peníze.

Samotné písmeno v průkazu energetické náročnosti nám neřekne, kolik bude konkrétní domácnost skutečně platit za energie. Proto při oceňování nestačí podívat se, zda má dům energetickou třídu B, C nebo D, a podle toho připočítat či odečíst několik procent. ‍

Při kvalitním odhadu ceny se tedy musíme zajímat nejen o samotný byt a PENB, ale také o celý dům, jeho stav a hospodaření.

Použité zdroje

• Podškubka, Rýdlová, Arlt (2025): Bridging the information gap: What are the impacts of EPCs on Prague’s residential market selling prices?
• Ou a kol. (2025): The price premium of residential energy performance certificates: A scoping review of the European literature
• Máška, Vrbka, Janků (2026): Environmental certification and residential apartment prices in Prague using cadastral linked market data
• Mullen, Procházka (2025): Energy performance certificates impact on rent prices in the Czech Republic

‍