Špatný odhad není jen nesprávné číslo

Objednáte si odhad nemovitosti. Dostanete dokument, v něm číslo, možná několik srovnávacích nemovitostí, nějaké výpočty. Přečtete si výsledek a uložíte si ho do hlavy jako informaci: moje nemovitost má takovouhle hodnotu.

A podle daného čísla se lidé často rozhodují o věcech, které mají velké dopady. Rozdělují si majetek, vyplácejí ostatní dědice, rozhodují se, zda přijmout nabídku, za kolik budou prodávat, počítají s tím, co si pořídí.

A čím déle se určitého čísla drží, tím obtížněji se pak smiřují s tím, že realita může být jiná.

Proto není radno podcenit ani takzvaný informativní odhad. Ne proto, že by každý odhad musel trefit budoucí prodejní cenu na tisícovku –to samozřejmě nejde. Ale měl by být postavený na správných podkladech, správném srovnání a znalosti, co z dostupných dat použít a co naopak použít nelze.

Následující tři případy z praxe vás nechají trochu nahlédnout do toho, co se může stát...

1. Odhad pro dědictví – minimálně o 15 % nad reálnou cenou

Nemovitost byla oceněna pro potřeby dědického řízení. Odhad vyšel minimálně o 15 % výš, než odpovídalo skutečné tržní hodnotě domu.

Dokud šlo jen o číslo v dědickém řízení, nic zásadního se nedělo. Všichni byli spokojeni. Problém přišel později.

Jeden z vlastníků se tohoto čísla chytil jako objektivní pravdy a začal se domáhat prodejní ceny, která na trhu jednoduše nebyla dosažitelná. Přestože bylo zřejmé, že makléř ve svých výpočtech pracoval přibližně s dvojnásobnou plochou domu, než jakou nemovitost ve skutečnosti měla, a také se stavem, ve kterém reálně nebyla.

Výsledek?

Majitelé se kvůli vzájemné neshodě na prodejní ceně málem dostali až k soudu. Jeden totiž odmítal připustit, že skutečná tržní hodnota domu je nižší než částka, kterou jednou viděl napsanou v odhadu. "Odhadce je přece profesionál. A když to jednou napíše, tak to tak musí být!"

Člověk totiž často nevnímá těch několik set tisíc nebo několik milionů jako něčí "názor". Začne je vnímat jako hodnotu svého majetku. A jakmile mu později někdo řekne, že trh jeho nemovitost vidí jinak, o část "svého majetku" přichází.

2. Malý kousek pole u dálnice – a cena skoro desetkrát vyšší

Druhý případ se týká malého kousku zemědělského pozemku v blízkosti dálnice zatíženého několika ochrannými pásmy.

Majitelka dostala nabídku. Velmi slušnou. Jenže jediná pravděpodobná budoucí dědička jí vysvětlila, že pozemek má přibližně desetkrát vyšší hodnotu.

A měla na to papír. Odhad od své kamarádky z realit.

Když jsem se podívala, z čeho cena vznikla, našla jsem tam srovnání s pozemky v okolí. Potíž byla v tom, že s oceňovaným pozemkem byly srovnatelné především tím, že ležely ve stejném širším území.

Jinak se lišily využitelností, polohou i charakterem. Což jeu pozemků ovšem zásadní.

Není metr čtvereční jako metr čtvereční. Dva pozemky vzdálené pár stovek metrů (nebo třeba i sousedící) mohou mít úplně jinou hodnotu podle toho, co na nich lze dělat, jak jsou přístupné, jaký mají tvar, velikost, právní omezení nebo co říká územní plán.

Když vyberete špatné srovnávané nemovitosti, může i na první pohled přesvědčivý výpočet dojít k výsledku, který skutečné situaci na trhu neodpovídá.

Majitelce přitom odhad vytvořil očekávání, které současný trh jednoduše nepotvrzuje. A pokud bude čekat na kupujícího, který zaplatí částku vzniklou tímto způsobem? Bude čekat opravdu dlouho.

3. Cenová mapa řekne číslo. Jenže špatné.

Třetí případ je asi nejzajímavější, protože tentokrát není problém v tom, že by někdo něco odbyl nebo nedomyslel.

Máte placený nástroj. Cenovou mapu. Poctivě do ní zadáte údaje o nemovitosti. A systém vám vypočítá cenu.

Jenže pokud nevíte, jak se daný nástroj chová a jak jeho výsledek interpretovat, může vám velmi i sofistikovaný nástroj vyprodukovat naprosto nesofistikovaný nesmysl.

V konkrétních několika případech, které mám teď v hlavě, šlo řádově o cenu zhruba o čtvrtinu vyšší, než odpovídala realitě. Přitom vstupní údaje byly zadány správně.

Databáze, ani pokud slibuje složité výpočty, není odhadce. Stejně jako kalkulačka není účetní. Je to zdroj informací. Výsledek ještě musí někdo umět správně přečíst nebo umět říct, že je mimo.

Při stanovení obvyklé ceny se nehledá nejvyšší cena, kterou lze někde dohledat. Obvyklou cenou se podle zákona o oceňování majetku rozumí zjednodušeně cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného nebo obdobného majetku v běžném obchodním styku ke dni ocenění.

A přesně proto nestačí najít tři nemovitosti v okolí, spočítat cenu za metr a udělat průměr. Musím vědět, co vlastně porovnávám. U domu technický stav, skutečnou užitnou plochu, pozemek, lokalitu, dispozici, právní stav nebo možnosti dalšího využití.

U bytu stav domu a bytu, vlastnictví, dispozici, balkon,výtah, patro, lokalitu a třeba i konkrétní část ulice.

U pozemku jeho skutečnou využitelnost, přístup, územní plán,velikost, tvar, sítě, omezení a řadu dalších věcí.

A především musím poznat, která data jsou pro konkrétní nemovitost relevantní a která jen vypadají, že relevantní jsou.

Kdy stačí makléř a kdy už jít za znalcem?

Tady budu praktická.

Za zkušeným realitním makléřem bych šla tehdy, když potřebuji vědět, za kolik je nemovitost reálně obchodovatelná na současném trhu.

Typicky před prodejem bytu, domu nebo běžného pozemku, při nastavování realistické nabídkové ceny nebo tehdy, když chci znát aktuální tržní hodnotu nemovitosti. Stejně tak může tržní odhad makléře posloužit u běžné nemovitosti pro potřeby dědického řízení, pokud mezi dědici není o její hodnotu spor a notář takový podklad akceptuje.

Makléř ale nesmí svůj dokument vydávat za znalecký posudek, pokud současně není znalcem oprávněným takový posudek vyhotovit.

Ke znalci bych naopak klienta poslala ve chvíli, kdy už nejde jen o otázku „za kolik by se to dnes prodalo“, ale o ocenění, které má obstát jako formální odborný důkaz. To už je jiná disciplína.

Například když se vlastníci nebo dědici o hodnotu nemovitosti přou, když je reálné, že spor skončí před soudem, když jde o výrazně atypickou nemovitost, složitou komerční nebo rozestavěnou stavbu, případně pokud cenu zásadně ovlivňují věcná břemena, právní vady nebo jiné nestandardní okolnosti. A stejně tak je znalec na místě tehdy, když znalecký posudek výslovně požaduje soud, notář, banka nebo jiná instituce.

A známkou profesionality je to, že makléř pozná okamžik, kdy má klientovi říct: Tady už nejsem správná adresa. Tohle dejte znalci.

Odhad samozřejmě není slib, že přesně za tuto částku nemovitost prodáte. Trh se mění. Každá nemovitost je trochu jiná. A konečnou cenu nakonec vždycky určí konkrétní nabídka a konkrétní poptávka. Každý odhad by měl mít navíc jasně uvedenou svou lhůtu platnosti a účel, ke kterému je vystavován.

Jenže to neznamená, že na kvalitě odhadu nezáleží. Protože lidé podle těch čísel jednají. Rozdělují si majetek. Vyplácejí ostatní dědice. Rozhodují se, jestli nemovitost prodat. Odmítají nabídky. Plánují, kolik peněz budou mít. A někdy se kvůli rozdílné představě o hodnotě nemovitosti rozhádají.

‍