Není cena jako cena. Ani jako cena.

Ceny nemovitostí jsou téma, které zajímá skoro každého. Přesto se v článcích, reklamách i běžných rozhovorech často používají pojmy, které znamenají něco jiného, než si čtenář přirozeně představí. Někdy se zamění nabídková cena za skutečnou prodejní cenu, jindy se prostý průměr vydává za růst celého trhu. Zvlášť problematická bývá cena rodinného domu za metr čtvereční, protože není vždy zřejmé, zda zahrnuje také pozemek a další stavby. S nepřesným označením i uvažováním se bohužel můžeme setkat i ve vyjádřeních samotných makléřů. Většinou nejde o snahu někoho vědomě klamat. Realitní data pocházejí z různých zdrojů, pracují s odlišnými obdobími a metodikami a jejich přesné vysvětlení se do krátkého titulku nebo reklamy obtížně vejde. Zjednodušení však může zásadně změnit význam sdělení. Věta „ceny domů vzrostly o deset procent“ totiž může popisovat očekávání prodávajících v inzerátech, skutečně uzavřené obchody, změnu průměrné ceny prodaných nemovitostí nebo cenový index očištěný o změnu jejich skladby. Každý z těchto údajů může být správný, ale každý říká něco jiného a popisuje jinou dílčí část celkového obrázku.

Nabídková cena = přání prodávajícího

Nabídková cena je částka uvedená v inzerátu. Je to cena, za kterou prodávající nemovitost nabízí, nikoliv nutně cena, kterou nakonec zaplatí kupující. Protože je ale snadno dohledatelná, je s ní chybně pracováno a uvažováno nejčastěji.

Představme si byt nabízený za 7 000 000 Kč. Pokud se delší dobu neprodává a majitel následně sníží cenu na 6 700 000 Kč, mohou se v různých statistikách objevit obě částky. Záleží na tom, zda zdroj pracuje s původní, poslední nebo průběžně zaznamenávanou nabídkovou cenou. Jestliže se byt nakonec prodá za 6 550 000 Kč, jeho tentokrát už skutečná kupní cena bude zase jiná.

Nabídkové ceny jsou užitečné, protože ukazují aktuální očekávání prodávajících a situaci v inzerci. Máme je k dispozici prakticky okamžitě a můžeme společně s nimi sledovat také počet nabídek nebo dobu, po kterou nemovitosti zůstávají na trhu.

Jejich nevýhodou je, že zahrnují i nemovitosti nesprávně naceněné, dlouhodobě neprodejné nebo opakovaně inzerované. Rostoucí průměrná nabídková cena proto nemusí automaticky znamenat, že kupující všechny vyšší ceny skutečně přijímají.

Realizovaná neboli kupní cena = částka z uskutečněného prodeje

Realizovaná cena je cena, na které se prodávající s kupujícím skutečně dohodli a která je uvedena v kupní smlouvě. Z pohledu sledování trhu jde o podstatně přesvědčivější údaj než cenu nabídkovou, protože za tuto částku nemovitost opravdu změnila majitele.

Údaje o realizovaných cenách zveřejňuje například Český statistický úřad. Vychází přitom z cenových údajů evidovaných katastrem nemovitostí. Výhodou je, že zachycuje skutečně uskutečněné obchody. Nevýhodou je časové zpoždění: kupní smlouva musí být uzavřena, změna vlastnictví zapsána a data následně zpracována.

Kvalitní realitní makléři při stanovení ceny nevycházejí pouze z aktuální inzerce. Prostřednictvím placených cenových map mají přístup k datům z katastru nemovitostí o skutečně uskutečněných prodejích. Mohou tak zjistit, za kolik se srovnatelné nemovitosti v konkrétní lokalitě opravdu prodaly, a porovnat tyto částky s cenami uvedenými v inzerátech. Ani cenová mapa samozřejmě nenahradí osobní prohlídku, znalost místního trhu a posouzení technického stavu. Pro kvalitní odhad je však jedním ze základních podkladů. Pozn.: neplést s cenovými mapami založenými na nabídkových cenách.

Ani realizovanou cenu nelze vždy jednoduše porovnávat. V jedné smlouvě může být například společně prodán byt, sklep a garážové stání. U rodinného domu je obvykle předmětem prodeje dům, zastavěný pozemek, zahrada, garáž a další vedlejší stavby. Statistik proto musí vědět, co všechno sjednaná částka obsahuje.

Nabídkovou a realizovanou cenu nelze porovnávat pomocí dvou různých průměrů

Pokud jedna statistika uvádí průměrnou nabídkovou cenu bytů 100 000 Kč za metr čtvereční a jiná průměrnou realizovanou cenu 75 000 Kč, neznamená to, že se byty běžně prodávají se slevou 25 %.

Nabídková data mohou pocházet z aktuálního měsíce, zatímco realizované ceny z předchozího roku. Každý zdroj může obsahovat jiný podíl Prahy, regionů, novostaveb, starších bytů nebo nemovitostí před rekonstrukcí. Inzertní statistika navíc pracuje pouze s nabídkami zveřejněnými na sledovaných portálech, zatímco statistika kupních cen vychází z dokončených obchodů.

Skutečný rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou lze zjistit pouze tehdy, pokud sledujeme tutéž konkrétní nemovitost od zahájení nabídky až po uzavření kupní smlouvy.

Tržní cena = ne částka z inzerátu, ale výsledek dohody

Pojem tržní cena se někdy používá jako synonymum nabídkové ceny. To není přesné. Tržní cena vzniká na trhu – tedy ve chvíli, kdy se potká představa prodávajícího s ochotou a možnostmi konkrétního kupujícího.

Dokud je dům nabízen za deset milionů korun a nikdo jej za tuto částku nekoupil, jde pouze o nabídkovou cenu. Pokud se nakonec prodá za 9,3 milionu, trh v daném okamžiku potvrdil cenu 9,3 milionu korun.

Když makléř nebo odhadce před prodejem stanovuje tržní cenu, ve skutečnosti odhaduje nejpravděpodobnější částku, za kterou by bylo možné nemovitost za obvyklých podmínek prodat. Neznamená to, že konečná cena bude přesně taková. Výsledek může ovlivnit kvalita prezentace, způsob prodeje, počet zájemců, rychlost požadovaná prodávajícím i momentální situace na trhu.

Bankovní odhad také není automaticky tržní cena

Dalším často zaměňovaným údajem je bankovní odhad. Banka si jeho prostřednictvím ověřuje hodnotu nemovitosti, která má sloužit jako zástava za úvěr. Zajímá ji především to, zda by hodnota zástavy postačovala i v případě, že by klient přestal hypotéku splácet.

Bankovní odhad proto může být nižší než dohodnutá kupní cena. Neznamená to automaticky, že kupující platí příliš mnoho. Banka může postupovat opatrněji, jinak posoudit technický stav nebo mít k dispozici jiné srovnávací prodeje. Rozdíl je ale pro kupujícího důležitý, protože je jej nutné doplatit z vlastních prostředků.

U domů k rozsáhlé rekonstrukci může banka navíc zohlednit současnou obyvatelnost, technická rizika a budoucí náklady. Hodnota zástavy, očekávaná tržní cena po rekonstrukci a cena, kterou požaduje prodávající, jsou tři rozdílné údaje.

Cena bytu za metr čtvereční

U bytů se cena za metr čtvereční vypočítá relativně jednoduše. Pokud se byt o ploše 60 m² prodá za 6 000 000 Kč, vychází jeho jednotková cena na 100 000 Kč za metr čtvereční.

Ani zde ale nemusí být srovnání úplně jednoznačné. Je potřeba vědět, s jakou plochou zdroj pracuje. Balkon, terasa nebo sklep obvykle nemají stejnou hodnotu jako obytná plocha, přestože mají pro kupujícího nesporný význam. Parkovací stání může být zahrnuto v celkové ceně, prodáváno samostatně nebo uvedeno jako povinný příplatek.

Dva byty s totožnou jednotkovou cenou proto nemusí být stejně výhodné. Jeden může mít balkon, sklep a parkování, druhý nic z toho. Jeden se může nacházet v opraveném domě bez dluhů, druhý v budově, kterou čeká nákladná rekonstrukce.

Cena za metr je užitečný orientační údaj, ale nenahrazuje posouzení celé nemovitosti.

Cena rodinného domu za metr čtvereční je podstatně složitější

U rodinných domů vzniká nejvíce nedorozumění. Předmětem prodeje totiž nebývá jen samotný dům. Kupující obvykle získává také pozemek, zahradu, garáž, dílnu, kůlnu, studnu, oplocení nebo příjezdovou cestu. Ve smlouvě je přitom většinou uvedena jedna společná kupní cena za celý soubor nemovitostí.

Představme si dům s obytnou plochou 120 m², pozemkem o velikosti 800 m² a celkovou kupní cenou 8 000 000 Kč. Pokud jednoduše vydělíme osm milionů obytnou plochou domu, dostaneme přibližně 66 700 Kč za metr čtvereční. Tento výsledek ale obsahuje také hodnotu pozemku, garáže a dalších součástí. Nejde tedy pouze o cenu stavby.

Český statistický úřad proto u realizovaných prodejů postupuje jinak. Z celkové kupní ceny statisticky odhaduje část připadající na samotný rodinný dům a teprve tu dělí jeho obytnou plochou. Údaj ČSÚ o ceně domu za metr čtvereční tak není cenou celého prodaného souboru ani cenou pozemku. Je to metodicky dopočtená jednotková cena obytné stavby.

Naproti tomu inzertní portál většinou pouze vydělí celkovou nabídkovou cenu nemovitosti plochou domu. Oba výsledky potom nesou stejné označení „cena domu za m²“, ačkoliv byly vypočteny odlišně a nelze je přímo porovnávat.

Právě proto mohou být statistiky nabídkových a realizovaných cen domů na první pohled nelogické. Problém nemusí být v chybných číslech, ale v tom, že každé číslo vyjadřuje něco jiného.

Průměrná cena může růst, i když srovnatelné nemovitosti téměř nezdražily

Průměr popisuje nemovitosti, které se v daném období skutečně prodávaly nebo nabízely. Pokud se změní jejich skladba, změní se také průměr.

Představme si, že se v jednom roce prodávaly především starší byty před rekonstrukcí s průměrnou cenou 70 000 Kč za metr. Následující rok bylo mezi prodanými nemovitostmi mnohem více novostaveb a průměr se zvýšil na 80 000 Kč. Prosté porovnání ukáže růst o více než 14 %.

Nemusí to ale znamenat, že konkrétní starší byt během roku zdražil o 14 %. Část rozdílu vznikla tím, že se prodával jiný typ nemovitostí.

U rodinných domů je tento vliv ještě větší. Stačí, aby se v menším okrese v jednom roce prodalo několik novostaveb a v dalším větší počet starých venkovských domů. Průměrná cena může výrazně klesnout, aniž by ceny skutečně srovnatelných domů plošně padaly.

Cenový index = pokus porovnávat srovnatelné se srovnatelným

Cenový index se snaží odstranit alespoň část vlivu měnící se skladby prodejů. Jeho cílem není říci, kolik stojí průměrný byt nebo dům, ale jakým směrem se vyvíjejí ceny nemovitostí při zohlednění jejich rozdílných vlastností.

Proto se může stát, že průměrná realizovaná cena bytů meziročně vzroste například o 14 %, ale cenový index ukáže růst pouze o 10 %. Rozdíl může být způsoben tím, že se ve druhém roce prodalo více nových, menších nebo lépe umístěných bytů.

Oba údaje mohou být správné. Průměr říká, jaká byla průměrná cena nemovitostí, které se skutečně prodaly. Index se snaží odpovědět na otázku, jak se změnila cenová hladina při porovnání podobnějších nemovitostí.

Pokud chceme posoudit celkový vývoj trhu, bývá index spolehlivějším ukazatelem. Pokud nás zajímá skutečná cenová hladina uskutečněných obchodů v konkrétním období, dává smysl sledovat průměrné kupní ceny.

Nejrychlejší růst neznamená nejvyšší cenu

Další časté nedorozumění vzniká při porovnávání procent. Levnější region může cenově růst rychleji než Praha, a přesto zůstane několikanásobně levnější.

Pokud se cena v jednom regionu zvýší ze 40 000 na 48 000 Kč za metr čtvereční, jde o růst o 20 %. Jestliže se v Praze zvýší ze 140 000 na 154 000 Kč, představuje to růst pouze o 10 %. V korunách však pražská cena vzrostla o 14 000 Kč za metr, zatímco v levnějším regionu o 8 000 Kč.

Titulek „nejrychleji rostoucí oblast“ tedy neznamená „nejdražší oblast“ ani automaticky „nejlepší investice“. Rychlý procentní růst může souviset s nízkou výchozí cenou, doháněním předchozího vývoje, několika novými projekty nebo změnou skladby prodaných nemovitostí.

Meziroční růst není dlouhodobý trend

Meziroční změna porovnává jedno období se stejným obdobím předchozího roku. Může být užitečná pro sledování aktuálního směru trhu, ale velmi záleží na výchozím bodu.

Pokud byl trh před rokem mimořádně slabý, může současné oživení vytvořit vysoký procentní růst. Naopak po mimořádně silném roce může i zdravý trh vypadat jako stagnující.

Jednoroční údaj je proto vhodné doplnit delším vývojem, počtem uskutečněných obchodů, objemem nabídky a dobou prodeje. Teprve kombinace těchto informací ukáže, zda jde o skutečně sílící trh, návrat po předchozím poklesu nebo pouze krátkodobý výkyv.

Jedno číslo nemůže ocenit konkrétní nemovitost

Celorepublikové a krajské statistiky dobře ukazují obecný vývoj. Nemohou však určit hodnotu konkrétního bytu nebo domu.

Rozhodující je vždy přesná lokalita, stav nemovitosti, její velikost, dispozice, právní situace, energetická náročnost a konkurence, která je právě na trhu. U rodinného domu se přidává hodnota pozemku, napojení na sítě, přístup, vedlejší stavby a rozsah potřebných investic.

Dva domy ve stejné obci mohou mít výrazně odlišnou cenu, přestože mají podobnou obytnou plochu a byly postaveny ve stejném roce. Jeden může stát na hodnotném stavebním pozemku a být ihned obyvatelný, druhý může vyžadovat kompletní rekonstrukci a mít komplikovaný přístup. Lokální průměr tento rozdíl nevystihne.

Jak tedy realitní údaje číst

Kdykoliv se objeví informace, že nemovitosti stojí určitou částku nebo že jejich ceny vzrostly o určité procento, měli bychom se nejprve ptát: Jde o cenu nabídkovou, nebo realizovanou? Popisuje údaj byt, samotný dům, nebo celý soubor nemovitostí včetně pozemku? Je to prostý průměr, nebo cenový index? Z jakého období data pocházejí a kolik obchodů zahrnují?

Bez těchto informací může být číslo pravdivé, ale jeho interpretace chybná.

Smyslem není zpochybňovat každou statistiku. Naopak. Když víme, co jednotlivé pojmy znamenají, můžeme z dostupných údajů získat mnohem přesnější obraz trhu. A teprve potom má smysl podívat se na to, jak se skutečně vyvíjejí ceny bytů a rodinných domů v jednotlivých částech České republiky. A také, jak správně nacenit konkrétní nemovitost.

‍

‍