Za oponou spoluvlastnictví

V případě, že chcete zpeněžit svůj podíl, existují v principu 4 řešení. Ta čtvrtá by nicméně měla být až opravdu poslední. Vzájemná neschopnost dohodnout se totiž posléze znamená ztrátu pro všechny spoluvlastníky (a nejen finanční).

Jaké možnosti naložení s fyzicky nerozdělitelnými podíly člověk vlastně má?

• Podíl/y odkoupí jiný spoluvlastník/ci za vzájemně dohodnutou cenu.
• Spoluvlastníci se dohodnou na společném prodeji celé nemovitosti a kupní cenu si mezi sebou rozdělí dle výše vlastněných podílů.
• Spoluvlastníci za sebe nechají rozhodnout soud (zde může soud přikázat i dražbu).

ANEBO

• Nespokojený spoluvlastník prodá svůj podíl třetí straně. A v tu chvíli se kolotoč nenávratně rozjede. Proces se vrátí o krok zpátky k vypořádávání podílů, jen s tím rozdílem, že nový vlastník vašeho podílu je zkušeným hráčem – jedná se o jeho práci a zdroj příjmů.

Vězte, že nikdo nechce váš podíl (pokud není dobře výnosný sám o sobě) z altruistických důvodů. Nejde o to zbavit vás starosti. Mluvíme tu o samostatném a výnosném investičním odvětví a nutno podotknout, pohybujícím se často na samé hranici etiky či za ní. Avšak striktně v mezích zákona!

Pamatujete si na miliardáře Edwarda Lewise, který „nic nevyrábí ani nestaví" z Pretty Woman? V menším měřítku zde jde o stejný princip. Pokud si pamatujete, Edward původně vlastnil část akcií podniku na výrobu lodí, jež vybudoval korektní starý „pan" podnikatel… Na rozdíl od filmu se ale v životě romantický happyend nekoná.

Jak že to v praxi funguje?

Různorodé větší i menší podíly na různých typech nemovitostí jsou s velkým ziskem skupovány investory (největší hráči na trhu vlastní v jeden okamžik tisíce vykoupených podílů) a velmi často s následným ziskem jiným investorům přeprodávány.

Zaměřme se na to, co se děje v zákulisí poté, co prodáte investorovi svůj podíl na smysluplně nerozdělitelné nemovitosti. Jeho cílem je vydělat – částka, kterou za svůj podíl získáte, bude tudíž nutně nižší, než je jeho hodnota. Tak o něco málo přijdu, říkáte si? Nechte se vyvést z omylu. Když bude nabídka štědrá, dostanete polovinu. Je běžné, že prodávající získá za svůj podíl +/–20 % jeho hodnoty, přičemž platí, že:

• Čím „schopnější/větší obchodník", tím méně dostanete.
• Čím komplikovanější je spoluvlastnická struktura nemovitosti, tím méně dostanete.
• Čím více vad (právních, fyzických) nemovitost má, tím méně dostanete.
• Čím menší „potenciál budoucího zisku" nemovitost má, tím méně dostanete.

Spustili jste tedy proces, prodělali, vaši bývalí spoluvlastníci mají nyní nového (striktně obchodního) partnera a ten se chopí správy své investice:

• Nabídne za vyšší cenu svůj podíl dalším investorům v řadě.
• NEBO sám začne s procesem vypořádávání podílů.

A ať už bude novým hráčem kolikátý chce z investorů v řadě, vzájemné vypořádání s ním ostatní spoluvlastníky nemine. Bude jej dosaženo buď dohodou, NEBO soudně (bez ohledu na velikost podílu má totiž každý ze spoluvlastníků právo zažádat soud o zrušení spoluvlastnictví, protože ze zákona nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví).

Jak proběhne vypořádání

Spoluvlastníci dostanou v tomto pořadí:

• Nabídku k odprodeji svých podílů. Cena bude muset být opět taková, aby se novému hráči investice vyplatila.
• Nabídku k odkupu předmětného podílu. Tady bude muset být naopak cena vyšší, než byla pořizovací.
• Soudní obsílku. Ta značí, že k soudu doputoval konkrétní návrh na vyřešení spoluvlastnictví. Pokud nemovitost nejde rozdělit, možné verdikty jsou v podstatě dva: přikázání věci za náhradu novému spoluvlastníkovi, nebo prodej věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.

Jak je zřejmé, pro nejvýhodnější možné vypořádávání spoluvlastnictví je naprostým základem dohoda zúčastněných. Měla jsem možnost být u případů, kdy k ní došlo automaticky, některé dohody jsem zprostředkovala, ale bohužel jsem zažila i případy, kdy k ní nedošlo. Ego, zášť, závist, sobectví nebo třeba jen nechuť ke komunikaci občas nedovolí lidem upřednostnit rozum před city.

Pokud se však podaří pocity potlačit a dojít ke kompromisu hned na začátku, vydělají na tom všichni.

‍Co z toho vyplývá?

Nemovitost je dobré převádět od čistého stolu, nejlépe na základě detailního zdokumentování jejího stavu nestranným odborníkem.  Za několik málo tisíc korun tím získají obě strany:

• Prodávající velkou míru jistoty, že na ně v budoucnu kupující nevytáhnou kostlivce ze skříně (pozor, na trhu dnes existují firmy, které aktivně oslovují nové nabyvatele s nabídkou, že jim důkladnou revizí nemovitosti pomohou vymoci zpět část kupní ceny)
• Kupující jistotu, že dopředu vědí o možných rizicích, která jsou s nemovitostí spojená
• Obě strany dobrý pocit férově a definitivně uzavřeného obchodu

‍