Pronajímatel pod tlakem zákona

Takový přístup má své opodstatnění. Existují pronajímatelé, kteří by bez zákonných limitů mohli své postavení zneužívat a nájemníkům výrazně komplikovat život.

Současně však tato ochrana dopadá i na poctivé pronajímatele. I ti se musí řídit řadou pravidel, která omezují jejich smluvní volnost a v některých situacích na ně přenášejí značná majetková rizika. Pokud narazí na problémového nájemníka, mohou být důsledky velmi citelné.

S čím se pronajímatelé potýkají nejčastěji?

• Omezené možnosti ukončení nájmu. Pronajímatel nemůže nájem vypovědět libovolně. Zákon přesně vymezuje důvody, kdy je výpověď možná. Pokud zákonné podmínky nejsou splněny, je výpověď neplatná.
• Soudní přezkum výpovědi. Nájemce se může obrátit na soud a domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi. I když má pronajímatel nakonec pravdu, spor může trvat měsíce, někdy i déle, a po tuto dobu bývá situace nejistá.
• Pravidla pro kauci. Jistotu lze sjednat nejvýše ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, přestože skutečné škody nebo dluhy mohou být výrazně vyšší. Pronajímatel je navíc povinen nájemci po skončení nájmu vrátit kauci i s příslušným zákonným úrokem.
• Obtížné vystěhování neplatiče. Ani dlouhodobé neplacení neopravňuje pronajímatele k tomu, aby nájemce svépomocí vystěhoval. Nesmí vyměnit zámky, odpojit energie ani zabránit vstupu do bytu. Musí využít zákonné prostředky, které mohou být časově náročné.
• Omezená smluvní volnost. Mnohá ustanovení občanského zákoníku jsou kogentní, tedy nelze je smluvně změnit v neprospěch nájemce. Ani pokud by s nimi nájemce souhlasil, nemusí k nim soud později přihlížet.
• Omezené možnosti zvyšování nájemného. Zejména u smluv uzavřených na dobu neurčitou zákon stanoví pravidla, která pronajímateli neumožňují nájemné navyšovat zcela volně.
• Povinnost udržovat byt. Přestože nemovitost užívá nájemce, značnou část oprav a nákladů nese pronajímatel. V tomto směru sice poslední změny právní úpravy pronajímatelům částečně ulevily zvýšením limitů pro běžnou údržbu hrazenou nájemcem, základní princip však zůstává zachován.

Mnozí pronajímatelé proto namítají, že současná právní úprava není zcela vyvážená. Pokud se setkají s problémovým nájemníkem, mohou dlouhé měsíce financovat provoz vlastní nemovitosti bez příjmu z nájemného, čekat na rozhodnutí soudu a následně jen obtížně vymáhat vzniklý dluh po osobě, která nemá žádný postižitelný majetek.

Na druhou stranu platí, že většina nájemních vztahů probíhá bez větších komplikací. Klíčem k úspěchu bývá správný výběr nájemníka, kvalitně připravená smlouva a důsledná prevence.

Co může pronajímatel udělat, aby svá rizika co nejvíce omezil? O tom si povíme v příštím článku.

‍Co z toho vyplývá?

Nemovitost je dobré převádět od čistého stolu, nejlépe na základě detailního zdokumentování jejího stavu nestranným odborníkem.  Za několik málo tisíc korun tím získají obě strany:

• Prodávající velkou míru jistoty, že na ně v budoucnu kupující nevytáhnou kostlivce ze skříně (pozor, na trhu dnes existují firmy, které aktivně oslovují nové nabyvatele s nabídkou, že jim důkladnou revizí nemovitosti pomohou vymoci zpět část kupní ceny)
• Kupující jistotu, že dopředu vědí o možných rizicích, která jsou s nemovitostí spojená
• Obě strany dobrý pocit férově a definitivně uzavřeného obchodu

‍