Největší chyby pronajímatelů začínají ještě před podpisem smlouvy

Dobrou zprávou je, že mnoha problémům lze předejít. Ne tvrdými sankcemi nebo desítkami zákazů ve smlouvě, ale důslednou prevencí. A ta začíná ještě dávno před předáním klíčů. Jak?

1. Pečlivě vybírejte nájemníka

Občanský zákoník chrání především nájemce. O to důležitější je nepodcenit výběr osoby, které svou nemovitost svěříte. Je zcela namístě:

‍

2. Nepoužívejte vzor smlouvy z internetu

Nájemní smlouva je dokumentem, který závazně upravuje váš vzájemný vztah. Při případném sporu bývá rozhodujícím dokumentem. Měla by přesně upravovat práva i povinnosti obou stran a současně respektovat aktuální kogentní ustanovení občanského zákoníku, od kterých se nelze odchýlit v neprospěch nájemce.

Ve smlouvě by rozhodně, kromě dalšího, neměly chybět: inflační doložka umožňující každoroční valorizaci nájemného, povinnost nájemce mít sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu, přesná pravidla placení nájemného a služeb, způsob oznamování závad, pravidla předání a vrácení bytu, zákaz stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele, pravidla pro podnájem, podmínky provádění kontrol bytu, sjednaná kauce (viz jiný můj text zde na stránkách) atd.

‍

3. Zvolte smlouvu na dobu určitou

Smlouvy na dobu neurčitou působí na první pohled jednoduše. Nájem trvá, dokud jej některá ze stran neukončí. Jenže právě zde naráží mnoho pronajímatelů na realitu českého práva.

Pronajímatel totiž nemůže nájem vypovědět jen proto, že se rozhodl změnit nájemníka nebo že s ním už jednoduše nechce pokračovat. Občanský zákoník umožňuje výpověď pouze z přesně stanovených důvodů. Patří mezi ně například závažné porušování povinností nájemcem, neplacení nájemného, potřeba bytu pro pronajímatele nebo jeho blízké či některé další zákonem vymezené situace.

Další rozdíl podstatný pro pronajímatele je princip stanovování výše nájemného. Při prodlužování smlouvy na dobu určitou mají strany možnost dohodnout nové nájemné pro další období. Pokud se nedohodnou, jednoduše novou smlouvu neuzavřou. U smlouvy na dobu neurčitou je situace odlišná. Nájem pokračuje a pronajímatel může nájemné zvýšit pouze způsobem, který umožňuje a) zákon (aktuálně součet zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout 20 %), b) smlouva (zejména inflační doložka).

Zkušení pronajímatelé proto uzavírají smlouvy na jeden rok s možností dalšího prodloužení. Pokud nájem funguje bez problémů, nic nebrání prodloužení té stávající. Pokud však pronajímatel není s průběhem nájmu spokojen, nemusí po skončení sjednané doby ve smluvním vztahu pokračovat.

‍

4. Klíče předejte až po zaplacení

Účinnost smlouvy podmiňte uhrazením veškerých dohodnutých nákladů. Předání bytu by mělo proběhnout až poté, co jsou kompletně uhrazeny všechny částky splatné před zahájením nájmu podle smlouvy, zejména: první nájemné, zálohy na služby, kauce. Po převzetí bytu bývá vymáhání výrazně složitější. Navíc, to, že nájemník včas nesloží dohodnuté finance, vypovídá mnohé i o jeho spolehlivosti a bonitě.

‍

5. Energie přepisujte na nájemce

Pokud to charakter odběrného místa umožňuje, je praktické převést smlouvy s dodavateli elektřiny nebo plynu přímo na nájemce. Dluh za spotřebu pak nevzniká pronajímateli, pronajímatel při odpojení nehradí znovuzapojení a zároveň mu odpadá nutnost každoročních vyúčtování energií směrem k nájemci.

‍

6. Vždy uzavírejte předávací protokol

Při předání bytu by měl vzniknout podrobný protokol, který bývá při případném sporu u ukončení nájmu velmi důležitým důkazem: stav místností a jejich vybavení, případné vady, stavy měřidel, počet klíčů, fotodokumentace.

‍

7. Zmiňte ve smlouvě možnost kontroly nemovitosti

Pronajímatel nemůže vstupovat do bytu kdykoliv se mu zachce. Ve smlouvě však lze sjednat, že po předchozí domluvě umožní nájemce přístup za účelem kontroly technického stavu bytu nebo provedení nezbytných oprav. Takové kontroly by měly být přiměřené (osvědčilo se 1–2× ročně), oznámené předem a neměly by nepřiměřeně zasahovat do soukromí nájemce.

‍

8. Sjednejte si další legitimní pravidla

Například: zákaz kouření v interiéru, zákaz stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele, povinnost dodržovat domovní řád, povinnost oznámit změnu počtu osob v bytě, vyšší počet než je hygienicky přijatelný pro danou velikost nemovitosti podmínit souhlasem pronajímatele, zákaz užívat byt k jinému účelu než k bydlení.

‍

9. Smluvní pokuty sjednávejte se respektem k zákonu

Nelze paušálně sjednávat smluvní pokuty za každé porušení povinností nájemce. Jejich použití musí být velmi pečlivě posouzeno s ohledem na platnou právní úpravu.

‍

10. Odevzdejte byt k užívání ve funkčním a čistém stavu

Pokud to nebylo výslovně ujednáno v nájemní smlouvě, není možné chtít po nájemníkovi při závěrečném předání perfektně uklizený a čistě vymalovaný byt, pokud jste jej sami předali špinavý, zanedbaný nebo s nefunkčním vybavením (je nepravděpodobné, že by takovou nájemní smlouvu nájemník podepsal).

Před nastěhováním by měl pronajímatel zajistit, aby byl byt čistý, hygienicky nezávadný, kompletně vyklizený (pokud není dohodnuto jinak), vymalovaný, se všemi zařízeními ve funkčním stavu.

Pokud byt při předání trpí vadou nebo se závada objeví následně a pronajímatel ji přes upozornění neodstraní, může nájemník legitimně požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z nájemného, náhradu účelně vynaložených nákladů (pokud vadu odstraní sám); při závažných vadách, které podstatně brání bydlení, mu může vzniknout i právo nájem ukončit.

Proto se nevyplatí drobné opravy odkládat. Včasná reakce bývá vždy levnější než následný spor.

Co napsat závěrem? Snad jedině, že oprávněné využití kombinace různorodých „pojistek" zvyšuje pronajímateli vidinu bezproblémového dlouhodobého nájemního vztahu. Bezmezná důvěra bývá v této oblasti trestána.

‍Co z toho vyplývá?

Nemovitost je dobré převádět od čistého stolu, nejlépe na základě detailního zdokumentování jejího stavu nestranným odborníkem.  Za několik málo tisíc korun tím získají obě strany:

• Prodávající velkou míru jistoty, že na ně v budoucnu kupující nevytáhnou kostlivce ze skříně (pozor, na trhu dnes existují firmy, které aktivně oslovují nové nabyvatele s nabídkou, že jim důkladnou revizí nemovitosti pomohou vymoci zpět část kupní ceny)
• Kupující jistotu, že dopředu vědí o možných rizicích, která jsou s nemovitostí spojená
• Obě strany dobrý pocit férově a definitivně uzavřeného obchodu

‍