Rodinné domy za deset let zdražily o 231 %. Ano nebo ne?

Po zpracování problematiky pozemků jsem v samostatném článku podrobně vysvětlila pojmy, se kterými při analýzách realitního trhu pracuji – zejména rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou, průměrem a cenovým indexem i úskalí ceny (zejména rodinného domu) za metr čtvereční. Pokud jste ho ještě nečetli, doporučuji začít právě jím. V tomto textu už budu používat pouze samotné pojmy bez jejich dalšího podrobného vysvětlování.

Odkud se vzal růst o 231,3 %

Podle dat projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES vzrostla průměrná nabídková cena domů v České republice z 15 458 Kč/m² v dubnu 2016 na 51 214 Kč/m² v dubnu 2026. To skutečně představuje nárůst o 231,3 %.

Při kratším pohledu vypadají čísla takto:

• za deset let vzrostla nabídková cena o 231,3 %,
• za pět let o 63,4 %,
• mezi dubnem 2025 a dubnem 2026 o 10,3 %.

Zároveň se výrazně zkrátila doba nabízení. V dubnu 2025 činila v celorepublikovém průměru 214 dní, o rok později už jen 91 dní. Počet nabídek přitom zůstal téměř stejný – přibližně 28 tisíc.

To je pro současný trh důležitá informace. Ukazuje, že se domy skutečně prodávají rychleji a že se poptávka oproti předchozímu roku zvýšila. Desetiletý růst o 231,3 % však nesmíme zaměnit za současné tempo zdražování.

Dlouhodobý růst není totéž co dnešní vývoj

Deset let je na realitním trhu dlouhá doba. Do výsledného čísla se promítlo několik různých období – roky pozvolného růstu, covidový zájem o bydlení mimo města, mimořádně levné hypotéky, prudké zdražení stavebních materiálů, následný růst úrokových sazeb i pozdější ochlazení trhu.

Výsledných 231,3 % je součtem celého tohoto vývoje. Neznamená to, že by ceny domů podobným tempem rostly také dnes.

U nabídkových cen vidíme mezi dubnem 2025 a dubnem 2026 růst o 10,3 %. To je výrazný meziroční posun, stále však jde o úplně jiné číslo než desetiletých 231,3 %.

Navíc je třeba připomenout, že analýza pracuje s nabídkovou cenou za metr čtvereční. U rodinných domů může průměr výrazně ovlivnit skladba nemovitostí, které se právě nabízejí. Pokud se v jednom období objeví více novostaveb a kvalitně rekonstruovaných domů a v jiném více nemovitostí ve špatném technickém stavu, může se průměrná cena změnit, aniž by stejným způsobem vzrostla nebo klesla hodnota každého jednotlivého domu.

Co ukazují skutečné prodejní ceny

Nejnovější údaje Českého statistického úřadu pracující se skutečnými prodeji ukazují mírnější, i když stále velmi výrazný dlouhodobý růst.

Průměrný index skutečných prodejních cen rodinných domů vzrostl mezi roky 2016 a 2025 přibližně o 129 %. Nejnovější úplný desetiletý údaj zatím nemáme, protože data ČSÚ končí rokem 2025. Přesto je rozdíl proti růstu nabídkových cen o 231,3 % natolik výrazný, že stojí za pozornost.

Neznamená to, že je některé z čísel chybné. Každé pouze měří něco jiného a pracuje s jinou metodikou.

Vývoj skutečných prodejních cen navíc nebyl rovnoměrný. Největší část růstu se soustředila především do období před rokem 2023. V roce 2023 se celorepublikový index cen rodinných domů zvýšil přibližně o jedno procento a podobné tempo pokračovalo také v roce 2024. Teprve v roce 2025 růst znovu zrychlil na 6,7 %.

Průměrná skutečná prodejní cena rodinného domu dosáhla v roce 2025 podle ČSÚ:

• v celé České republice 56 066 Kč/m²,
• ve Středočeském kraji 73 814 Kč/m²,
• v Praze 119 239 Kč/m².

Ani tyto hodnoty samozřejmě nepředstavují cenu konkrétního domu. Jde o průměry uskutečněných obchodů podle metodiky ČSÚ.

Co zatím víme o roce 2026

Úplná data o skutečných prodejích za rok 2026 ještě nejsou k dispozici. Máme však několik průběžných ukazatelů.

Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny rodinných domů v prvním čtvrtletí roku 2026 meziročně o 9,1 % a proti poslednímu čtvrtletí roku 2025 o 2,1 %. Tento index vychází z odhadů tržních cen nemovitostí pořizovaných prostřednictvím hypotečních úvěrů skupiny ČSOB.

ČBA Monitor, který používá data společnosti Flat Zone, uvádí za první čtvrtletí roku 2026 meziroční růst průměrné transakční ceny rodinných domů o 12,3 %. Průměrná celková cena jednoho prodaného domu dosáhla 6,4 milionu korun.

Tento údaj ale neříká, že hodnota běžného rodinného domu vzrostla přesně o 12,3 %. Průměrnou celkovou cenu ovlivňuje také velikost a skladba prodaných domů. Pokud se v jednom období prodá více větších nebo dražších nemovitostí, zvýší se průměrná cena za transakci, i když samotná cenová hladina neroste stejným tempem.

Jednotlivé zdroje tedy ukazují růst přibližně mezi 9 a 12 %. Liší se však tím, zda sledují nabídky, skutečné transakce, celkovou cenu domu nebo odhady tržních cen. Nelze je proto jednoduše položit vedle sebe a prohlásit jeden výsledek za jediný správný.

Společný směr je ale zřejmý: ceny rodinných domů v současnosti rostou a trh se proti předchozímu období zrychlil. Současné tempo však není ani zdaleka srovnatelné s číslem 231,3 %, které popisuje souhrnný vývoj za celých deset let.

Rozdíly mezi okresy zůstávají obrovské

Nabídková data za duben 2026 uvádějí nejvyšší ceny rodinných domů v Praze, kde průměr dosáhl 116 564 Kč/m². Následovaly okresy Praha-západ s 92 631 Kč/m², Brno-město s 91 591 Kč/m² a Praha-východ s 89 607 Kč/m².

Na opačné straně byl Jeseník s průměrnou nabídkovou cenou 19 112 Kč/m².

Praha přitom patřila mezi okresy s nejnižším procentním růstem za posledních deset let. Nabídkové ceny zde vzrostly „pouze“ o 131,2 %. Neznamená to, že by pražský trh zaostával. Praha byla velmi drahá už v roce 2016, a proto při dalším růstu nevychází tak vysoké procento jako v okresech, které začínaly na podstatně nižší cenové hladině.

Nejvyšší desetiletý růst byl naopak zaznamenán v Prachaticích, kde nabídková cena stoupla o 405,9 %, dále v Hodoníně o 393,6 % a v okrese Plzeň-sever o 376,6 %.

Vysoký procentní růst tedy automaticky neznamená nejvyšší současnou cenu. Často pouze ukazuje, že daný okres vycházel z velmi nízkého základu.

Středočeský kraj rostl rychleji než celá republika

Pro naše okolí je zajímavý především vývoj ve Středočeském kraji. Index skutečných prodejních cen rodinných domů zde v roce 2025 meziročně vzrostl přibližně o 7,9 %, zatímco celorepublikový růst činil 6,7 %.

Průměrná skutečná prodejní cena dosáhla ve Středočeském kraji 73 814 Kč/m². Mezi jednotlivými okresy však existovaly velmi výrazné rozdíly. V okrese Praha-východ činila průměrná cena uskutečněných prodejů v roce 2025 přibližně 99 600 Kč/m², zatímco na Mělnicku zhruba 60 200 Kč/m².

Ani okresní údaj ale nestačí pro stanovení hodnoty konkrétního domu. Jiná situace může být v dobře dostupné obci nedaleko Prahy a jiná na vzdálenějším okraji stejného okresu. Výsledek dále ovlivňuje velikost pozemku, technický stav, energetická náročnost, stáří domu, dopravní dostupnost i rozsah potřebných investic.

Trh s rodinnými domy je stále selektivnější

Souhrnná čísla mohou vyvolávat dojem, že rostou všechny rodinné domy. Ve skutečnosti se jednotlivé části trhu vyvíjejí rozdílně.

ČSOB mezi jinými ve své zprávě za první čtvrtletí roku 2026 upozorňuje na nižší zájem o starší domy v horším technickém stavu. Kupující mnohem pečlivěji počítají budoucí náklady, možnosti financování i rozsah rekonstrukce.

Právě proto se mohou dobře udržované nebo kvalitně rekonstruované domy prodávat rychle a za rostoucí ceny, zatímco nemovitosti vyžadující rozsáhlou rekonstrukci mohou stagnovat, případně se prodávat podstatně déle a klesat. 

Zkrácení průměrné doby nabízení z 214 na 91 dní tedy neznamená, že se rychle prodá každý dům. Znamená především to, že se trh jako celek zrychlil. U konkrétní nemovitosti dál rozhoduje její stav, lokalita, příprava prodeje a správně nastavená cena.

Co tedy můžeme z čísel skutečně vyčíst?

Rodinné domy za posledních deset let bezpochyby výrazně zdražily. Nabídková data ukazují růst o 231,3 %. Index skutečných prodejních cen mezi roky 2016 a 2025 vzrostl přibližně o 129 %.

Aktuální meziroční vývoj se podle použitého zdroje a metodiky pohybuje přibližně mezi 7 a 12 %. Trh tedy roste poměrně svižně, ale rozhodně ne tempem, které by odpovídalo ztrojnásobení cen během krátké doby.

Současně se prohlubují rozdíly mezi jednotlivými domy. Technický stav, energetická náročnost a budoucí investice mají na rozhodování kupujících stále větší vliv. Průměrný růst trhu proto nelze automaticky přenést na každý rodinný dům.

Čísla nám dobře ukážou směr a rychlost trhu. Hodnotu konkrétní nemovitosti ale neurčí samotný celorepublikový nebo okresní průměr. U rodinných domů je vždy nutné spojit data s podrobným posouzením domu, pozemku a konkrétní lokality.

Použité zdroje

• Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES – vývoj nabídkových cen domů v okresech
• Český statistický úřad – ceny nemovitostí
• Český statistický úřad – tabulky cen rodinných domů za období 2023–2025
• ČSOB Index bydlení – první čtvrtletí 2026
• ČBA Monit

‍