Ceny bytů za deset let vzrostly o 235 %. Ano nebo ne?

V článku Není cena jako cena. Ani jako cena. Jak správně číst údaje o realitním trhu jsem podrobně vysvětlila rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou i další pojmy používané v realitních statistikách. Zde je proto nebudu znovu rozebírat. U každého údaje ale výslovně uvádím, o který typ ceny jde.

Deset let růstu nabídkových i skutečných prodejních cen

Průměrná nabídková cena bytů v České republice se podle dat projektu Realiťák roku, společnosti CEMAP a portálu Reality.iDNES.cz zvýšila z 28 457 Kč/m² v únoru 2016 na 95 296 Kč/m² v únoru 2026. Za deset let tak vzrostla o 234,9 %.

Také skutečné prodejní ceny bytů vykázaly za deset let mimořádný růst. Podle indexu cen bytů Českého statistického úřadu byly v roce 2025 o 185,1 % vyšší než v roce 2015.

Oba údaje zachycují desetiletý vývoj, nevycházejí však z úplně přesně stejného období (rozdíl 2 měsíců). U nabídkových cen se porovnává únor 2016 s únorem 2026, zatímco u skutečných prodejních cen roční průměry let 2015 a 2025.

Mezi okresy byly rozdíly podstatně větší. Podle únorové okresní analýzy projektu Realiťák roku vzrostly desetileté nabídkové ceny nejvíce v Chomutově, o 542,7 %, v Mostě o 522,5 % a v Teplicích o 504,6 %.

Tak vysoká procenta ale nevytvořily nejdražší trhy. Tyto okresy vycházely v roce 2016 z velmi nízké cenové základny a jejich nabídkové ceny ani v únoru 2026 nepřesahovaly 42 tisíc Kč/m². Také jejich průměrné skutečné prodejní ceny za rok 2025 patřily k nejnižším: v okrese Chomutov činily 36 561 Kč/m², v okrese Most 39 291 Kč/m² a v okrese Teplice 35 490 Kč/m².

Na opačném konci desetiletého srovnání rostly nabídkové ceny v okrese Cheb o 109,1 %, v Karlových Varech o 141,7 % a v Praze o 160,2 %. Praha tedy procentuálně zaostala za levnějšími okresy, v korunách však její průměrná nabídková cena vzrostla z 61 578 na 160 254 Kč/m². Absolutní zdražení tak dosáhlo téměř 99 tisíc Kč na každém metru čtverečním.

Desetileté srovnání proto ukazuje dva odlišné příběhy: levnější regiony část cenového rozdílu doháněly, zatímco drahé trhy přidávaly méně procent, ale často více korun.

Současný trh: nabídkové ceny rostou a byty mizí rychleji

Průměrná celorepubliková nabídková cena se zvýšila ze 74 512 Kč/m² v červnu 2024 na 88 256 Kč/m² v červnu 2025 a během následujícího roku vzrostla o dalších 11,7 %. Za celé období od června 2024 do června 2026 tak stoupla o 32,3 %. Aktuální částku uvádí srovnání níže; podrobné výsledky zveřejnil projekt Realiťák roku v červnové analýze.

Růst není vidět jen u nabídkových cen. ČBA Monitor zaznamenal v prvním čtvrtletí roku 2026 meziroční zvýšení nabídkových cen o 12,9 %, zatímco jím sledované realizované prodejní ceny starších bytů vzrostly o 14,5 %. Podle Českého statistického úřadu byly průměrné skutečné prodejní ceny bytů za celý rok 2025 meziročně vyšší o 10,6 %.

Současně se výrazně zkrátila doba nabízení. Z celorepublikového průměru 141 dní v červnu 2024 klesla na 123 dní v červnu 2025 a na 59 dní v červnu 2026. Počet nabízených bytů se mezi červnem 2025 a červnem 2026 snížil z 27 927 na 26 390, tedy o 5,5 %.

Trh je proto nejen dražší, ale také rychlejší. Neznamená to však, že se prodá každý byt za jakoukoli částku. Správně nastavená nabídková cena může přivést více vážných zájemců; přehnaná nabídková cena může prodej brzdit i v období silné poptávky.

Nabídkové a skutečné prodejní ceny vedle sebe

V celé České republice činila v červnu 2026 průměrná nabídková cena 98 553 Kč/m², zatímco průměrná skutečná prodejní cena za rok 2025 dosáhla 72 410 Kč/m². V Praze byla průměrná nabídková cena 166 287 Kč/m² a průměrná skutečná prodejní cena 131 520 Kč/m².

V Jihomoravském kraji dosáhla průměrná nabídková cena 115 431 Kč/m² a průměrná skutečná prodejní cena 81 652 Kč/m². Ve Středočeském kraji činila průměrná nabídková cena 101 005 Kč/m², zatímco průměrná skutečná prodejní cena byla 64 911 Kč/m².

Podstatně nižší cenovou úroveň vykazovaly Karlovarský a Ústecký kraj. V Karlovarském kraji činila průměrná nabídková cena 60 486 Kč/m² a průměrná skutečná prodejní cena 41 915 Kč/m². V Ústeckém kraji dosáhla průměrná nabídková cena 46 014 Kč/m² a průměrná skutečná prodejní cena 42 375 Kč/m².

Uvedené nabídkové ceny zachycují stav inzerce v červnu 2026. Skutečné prodejní ceny vycházejí z dokončených převodů evidovaných za celý rok 2025. Jejich rozdíl proto nelze jednoduše vykládat jako obvyklou slevu při vyjednávání, je tam mj. mírný časový odstup.

Nejrychleji mezi červnem 2025 a červnem 2026 rostly nabídkové ceny v Ústeckém kraji, o 21,4 %. Následoval Kraj Vysočina s růstem o 17,1 %, Zlínský kraj o 16,4 % a Středočeský kraj o 16 %. Nejmírnější růst nabídkových cen vykázal Olomoucký kraj, o 1,7 %. V žádném kraji nabídkový průměr meziročně neklesl.

Podrobné údaje o skutečných prodejních cenách jsou dostupné v přehledu cen nemovitostí ČSÚ a v datové sadě průměrných kupních cen.

Středočeský kraj a naše okolí

Ve Středočeském kraji se doba nabízení mezi červnem 2025 a červnem 2026 zkrátila ze 138 na 57 dní. Počet nabídek současně mírně klesl z 2 990 na 2 884. Vedle růstu nabídkových cen tak region vykazuje i rychlejší obrat nabídky.

Podrobnější analýza Středočeského kraje ukazuje výrazné rozdíly mezi městy. Například vMělníku dosáhla v červnu 2026 průměrná nabídková cena 102 947 Kč/m² a meziročně vzrostla o 20,3 %. V Neratovicích činila průměrná nabídková cena 79 312 Kč/m² a meziročně klesla o 4,6 %.

U skutečných prodejních cen zveřejňuje ČSÚ údaje za okresy, nikoli samostatně za tato města. Průměrná skutečná prodejní cena za rok 2025 činila v okrese Mělník 67 568 Kč/m² a v okrese Praha-východ 69 757 Kč/m².

Neratovický výsledek navíc vycházel pouze ze 41 inzerovaných bytů. Uvedený pohyb nabídkové ceny proto mohl výrazně ovlivnit konkrétní mix dispozic a stav nemovitostí, které se v obou obdobích právě nabízely. Stejná opatrnost je namístě i u mimořádného růstu nabídkové ceny v Mělníku.

Pro ocenění konkrétního bytu je proto nutné pracovat nejen s aktuálními nabídkovými cenami srovnatelných nemovitostí, ale také s jednotlivými skutečnými prodejními cenami podobných bytů, které byly v dané lokalitě opravdu převedeny.

Které byty z růstu těží nejvíce

Silná poptávka neznamená, že všechny byty zdražují stejně. Největší zájem obvykle získávají:

• menší a střední dispozice s přijatelnou celkovou cenou,
• byty v dobré dojezdové vzdálenosti od Prahy nebo jiného pracovního centra,
• nemovitosti v udržovaných domech se zdravým hospodařením společenství vlastníků,
• byty s rozumnými provozními náklady,
• praktické dispozice s balkonem, lodžií, výtahem, sklepem nebo možností parkování,
• byty v dobrém stavu nebo určené k rekonstrukci, pokud nabídková cena potřebnou investici zohledňuje.

Naopak složitější pozici mají byty s vysokými provozními náklady, nepraktickou dispozicí, nedostatkem světla, výrazným hlukem či komplikovaným parkováním. Kupující citlivě posuzují také stav domu, plánované opravy, závazky společenství vlastníků, vyšší patro bez výtahu nebo přízemí s malým soukromím.

U takových nemovitostí je správné nastavení nabídkové ceny ještě důležitější. Pokud cena odpovídá bezproblémovému bytu připravenému k nastěhování, samotný růst trhu k dobré skutečné prodejní ceně zpravidla nestačí.

Co z toho plyne

Trh s byty je silný, ale stále selektivní. Pro prodávajícího je rozhodující zvolit nabídkovou cenu, která obstojí v aktuální konkurenci a současně umožní dosáhnout co nejlepší skutečné prodejní ceny. Pro kupujícího rychlejší trh znamená potřebu včas rozpoznat kvalitní nabídku a mít předem připravené financování.

Celostátní ani krajský průměr nabídkových či skutečných prodejních cen neurčuje hodnotu konkrétního bytu. Rozhoduje přesná lokalita, dispozice, stav bytu i domu, provozní náklady, vybavení a aktuální konkurence. Nejpřesnější odhad proto vzniká spojením současných nabídkových cen s nedávnými skutečnými prodejními cenami skutečně srovnatelných bytů.

I dva zdánlivě podobné byty ve stejné ulici mohou prodat za výrazně odlišnou cenu.

‍