Pozemky za deset let zdražily o 221 %. Ano nebo ne?

Co přinesl článek iDnes.cz z 2. srpna

Dne 2. srpna 2026 vyšel na iDNES.cz článek Ceny pozemků letí vzhůru, rekordmanem je Jeseník. Jeho hlavní sdělení je jednoznačné: průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení se v České republice zvýšila z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. Za deset let tedy vzrostla o 221,3 %.

Článek vychází z dat projektu Realiťák roku, společnosti CEMAP a portálu Reality.iDNES.cz. Vedle růstu cen upozorňuje také na nižší počet nabízených pozemků a rychlejší trh. Zatímco v červnu 2016 bylo evidováno 19 286 nabídek, v červnu 2026 jich bylo 15 172. Meziročně se počet nabídek snížil o 9 %. Vykazovaná doba nabízení současně klesla z 294 na 118 dní. Podrobné výsledky zveřejnil projekt Realiťák roku ve své okresní analýze.

Mezi důvody dlouhodobého zdražování patří omezené množství vhodných stavebních ploch, pomalé změny územních plánů, zájem o vlastní bydlení mimo velká města a také vyšší poptávka po dříve přehlížených regionech.

To ale neznamená, že ceny pozemků právě teď prudce rostou

Číslo 221,3 % je kumulovaný růst za deset let. Neříká, že by ceny podobným tempem rostly v současnosti.

Stejná data ukazují, že mezi červnem 2024 a červnem 2026 se průměrná nabídková cena zvýšila z 2 421 na 2 615 Kč/m², tedy o 8 % za celé dva roky. Mezi červnem 2025 a červnem 2026 vzrostla o 7,3 %. Aktuální tempo je tedy podstatně mírnější než v nejdynamičtějších letech uplynulé dekády.

Rozdílné zdroje navíc sledují různé části trhu.

Podle projektu Realiťák roku, společnosti CEMAP a portálu Reality.iDNES.cz vzrostly nabídkové ceny pozemků meziročně o 7,3 %.

Podle indexu samostatných stavebních pozemků ČSÚ, který vychází z údajů o uskutečněných transakcích, činil růst za rok 2025 přibližně 3,8 %.

ČSOB Index bydlení zaznamenal v prvním čtvrtletí roku 2026 meziroční zvýšení cen pozemků o 8 %.

Podle ČSÚ vzrostly ceny samostatných stavebních pozemků v roce 2023 o 16,9 %, v roce 2024 přibližně o 6,2 % a v roce 2025 už jen o 3,8 %. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 činil meziroční růst přibližně 2 %. ČSÚ přitom využívá administrativní data Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, jak uvádí metodika statistiky cen nemovitostí.

Jednotlivá čísla si tedy neodporují. Nabídková cena není totéž co skutečně dosažená kupní cena a každý index pracuje s jiným souborem nemovitostí. Společné poselství je ale poměrně jasné: pozemky celorepublikově nezlevňují, jejich současný růst je však spíše v jednotkách procent a mezi jednotlivými lokalitami jsou mimořádné rozdíly.

Kde jsou dnes pozemky nejdražší

Následující částky představují průměrné nabídkové ceny pozemků pro bydlení v červnu 2026, nikoli konečné ceny dosažené při prodeji.

Nejdražší je hlavní město Praha s průměrnou nabídkovou cenou 20 380 Kč/m². Následuje Brno-město s cenou 10 717 Kč/m², Praha-východ se 7 978 Kč/m², Praha-západ se 7 904 Kč/m² a Plzeň-město s průměrnou cenou 5 481 Kč/m².

Praha je samostatným trhem. Stavebních parcel je zde velmi málo a jejich cenu zvyšuje městská infrastruktura, doprava, služby i možnost intenzivnějšího využití. Vysoké ceny v Brně a okolí Prahy souvisejí především s kombinací omezené nabídky a silné poptávky po rodinném bydlení v dosahu velkého pracovního centra.

Výrazně je zastoupen také Středočeský kraj. Kromě okresů Praha-východ a Praha-západ se do první desítky dostaly Kladno, Beroun, Mělník a Nymburk. Mělník byl s průměrnou nabídkovou cenou 4 434 Kč/m² devátým nejdražším okresem.

Kde jsou pozemky nejlevnější

Nejnižší průměrnou nabídkovou cenu vykazoval v červnu 2026 okres Děčín, a to 974 Kč/m². Následoval Sokolov s cenou 1 133 Kč/m², Tachov s 1 141 Kč/m², Svitavy s 1 162 Kč/m² a Bruntál s průměrnou cenou 1 183 Kč/m².

Nižší cena obvykle souvisí se slabší lokální poptávkou, horší dostupností velkých pracovních center, menším počtem služeb a delší dobou potřebnou k nalezení kupujícího. Neznamená to však automaticky, že jde o výhodnou koupi.

U pozemku je nutné ověřit, zda je skutečně zastavitelný, jaké podmínky stanovuje územní plán, zda je zajištěn právně vyhovující přístup a zda se lze připojit k inženýrským sítím. Levná parcela, jejíž příprava si vyžádá vysoké dodatečné náklady, může být ve výsledku dražší než pozemek s vyšší cenou za metr čtvereční.

Kde ceny rostly nejrychleji

Za posledních deset let zaznamenaly nejvyšší procentní růst okresy, které vycházely z velmi nízké cenové úrovně.

Nejrychleji rostl Jeseník, kde se průměrná nabídková cena zvýšila z 257 na 1 460 Kč/m², tedy o 468,1 %. Ve Žďáru nad Sázavou vzrostla ze 462 na 2 458 Kč/m², což představuje zvýšení o 432 %. Třetí bylo Znojmo, kde cena stoupla ze 433 na 2 079 Kč/m², tedy o 380,1 %.

Na Jesenicku se podle článku iDNES.cz spojila nízká výchozí cena, zájem o přírodu a rekreační využití, poptávka kupujících z jiných regionů a změna územního plánu, která umožnila připravit nové parcely.

U Žďáru nad Sázavou a Znojma se projevilo především dohánění dříve nízkých cen, omezená nabídka kvalitních parcel a rostoucí zájem o bydlení mimo nejdražší centra.

Vysoký procentní růst ale neznamená, že je daný okres drahý. Jeseník je i po více než pětinásobném zvýšení ceny stále hluboko pod celorepublikovým průměrem.

Kde ceny rostly nejpomaleji

Nejnižší desetiletý růst zaznamenaly Karlovy Vary. Průměrná nabídková cena se zde zvýšila z 1 141 na 2 539 Kč/m², tedy o 122,5 %.

V Opavě vzrostla cena z 875 na 2 056 Kč/m², což odpovídá růstu o 135 %. Na Sokolovsku se zvýšila ze 459 na 1 133 Kč/m², tedy o 146,8 %.

Ani v těchto okresech tedy za deset let nedošlo k poklesu. Ceny se více než zdvojnásobily, pouze rostly pomaleji než v jiných částech republiky. Roli může hrát výchozí cenová hladina, nižší likvidita trhu, slabší kupní síla i skladba aktuální nabídky. Například v Karlových Varech dosahovala v červnu 2026 doba nabízení 218 dní, což ukazuje, že nalezení kupujícího může trvat podstatně déle.

Pomalejší procentní růst přitom nemusí znamenat slabý trh. Plzeň-město patří mezi deset okresů s nejnižším desetiletým procentním růstem, ale současně je pátou nejdražší oblastí v republice. Důvodem je vysoká výchozí cena.

Co se děje v posledním roce

Mezi červnem 2025 a červnem 2026 rostly nabídkové ceny nejrychleji v Přerově, kde se zvýšily o 43,8 %. V Náchodě vzrostly o 42 % a na Jesenicku o 34,7 %.

Naopak meziroční pokles zaznamenaly Hodonín o 5,1 %, Prostějov o 3,7 %, Prachatice a Bruntál shodně o 2,2 %, Liberec o 1,4 % a České Budějovice o 1,2 %.

V dvouletém srovnání vykázala největší pokles Opava, kde se průměrná nabídková cena snížila z 2 317 na 2 056 Kč/m², tedy o 11,3 %.

Tato čísla je nutné interpretovat opatrně. Neznamenají, že každý pozemek v daném okrese zdražil nebo zlevnil uvedeným tempem. Průměr ovlivňuje skladba nabídky. Pokud se v jednom období nabízí více menších, zasíťovaných parcel a v dalším převládnou velké pozemky bez sítí nebo parcely v méně žádaných obcích, může se okresní průměr výrazně změnit, aniž by stejný konkrétní pozemek skutečně ztratil hodnotu.

Krátkodobé okresní výkyvy proto vypovídají o aktuální nabídce, nikoli automaticky o vývoji hodnoty každé parcely.

Které stavební pozemky cenově nerostou

Největší zájem bývá o pozemky, na kterých lze začít bez zbytečných průtahů projektovat a stavět. Mají jasné využití podle územního plánu, vyřešený přístup z veřejné komunikace, dostupné sítě, praktický tvar a velikost a nejsou zatíženy zásadními omezeními.

Naopak pomaleji rostou nebo dlouho zůstávají v nabídce zejména pozemky:

• s nejasnou či podmíněnou zastavitelností,
• bez reálně dostupné kapacity vody, kanalizace nebo elektřiny,
• s přístupem přes soukromý pozemek bez odpovídajícího právního zajištění,
• zatížené ochranným pásmem, věcným břemenem nebo jiným omezením,
• v záplavovém, sesuvném nebo geologicky komplikovaném území,
• výrazně svažité, úzké, nepravidelné nebo špatně orientované,
• příliš velké a současně obtížně dělitelné,
• v lokalitě se slabou dopravní dostupností nebo nedostatečnou občanskou vybaveností.

Dvě parcely ve stejné obci proto mohou mít zcela odlišnou hodnotu. Kupující si nekupuje pouze půdu. Kupuje především možnost postavit na ní zamýšlený dům v přijatelném čase a za předvídatelných nákladů.

Rozhoduje celkový rozpočet kupujícího

Cena pozemku je pouze jednou částí celé investice. Kupující obvykle vychází z maximálního rozpočtu, ze kterého musí zaplatit také dům, projekt, přípojky, terénní úpravy, přístupovou cestu, financování a nezbytnou rezervu.

Jednoduše řečeno: maximální cena pozemku = celkový rozpočet − cena domu − příprava stavby − finanční rezerva.

Jakmile rostou ceny stavebních prací a materiálů, zbývá kupujícím na samotný pozemek méně. To se nejvíce projevuje u parcel, které vyžadují další vysoké investice.

Lednová analýza na Novinky.cz upozornila, že právě drahá výstavba a náročnější požadavky na nové domy vedou část kupujících k volbě staršího domu určeného k rekonstrukci.

Tento vývoj potvrzuje také analýza Ministerstva pro místní rozvoj. Počet zahájených bytů v rodinných domech mezi roky 2021 a 2025 poklesl o 40 %, z měsíčního průměru 1 773 na 1 063. Ministerstvo tento propad spojuje především s inflací a vyššími úrokovými sazbami, které zasáhly individuální výstavbu financovanou hypotékami.

Co z toho plyne

Stavební pozemky za posledních deset let skutečně výrazně zdražily. Z údaje o růstu o 221 % ale nelze usuzovat, že právě nyní ceny všude prudce stoupají. Aktuální růst je podstatně mírnější a v některých okresech nabídkové ceny krátkodobě stagnují nebo klesají.

Nejlépe si hodnotu drží kvalitní a dobře připravené parcely v žádaných lokalitách – tedy pozemky s jasnou možností výstavby, vyřešeným přístupem, dostupnými sítěmi a rozumnými náklady na realizaci domu.

U pozemků proto nestačí porovnat cenu za metr čtvereční s okresním průměrem. Rozhodující je, co lze na konkrétní parcele postavit, za jakých podmínek, v jakém čase a za kolik. Právě v těchto detailech se často skrývá skutečný rozdíl mezi výhodnou koupí a levným pozemkem, který se nakonec výrazně prodraží.

‍