Na dojmu záleží.

V první řadě je potřeba si uvědomit, že zanedbaná nemovitost je něco jiného než nemovitost před rekonstrukcí.

Byt může mít třicet let starou koupelnu a přesto působit dobře. Je čistý, udržovaný, nic se nerozpadá, nikde není plíseň, dveře fungují, světla svítí a člověk má pocit, že se o něj někdo staral.

A potom může být byt s podstatně novějším vybavením, který působí zanedbaně. Neservisovaný, otlučený, ušmudlaný. Zrovna včera jsem se dívala na inzerát s domem z roku 2015, který je k rekonstrukci. Nutnost oprav díky zanedbané údržbě dokonce explicitně zmiňuje.

Pro kupujícího je mezi těmito dvěma pojmy velký psychologický rozdíl: Zatímco starší stav říká: „Tady si časem udělám rekonstrukci podle sebe“, zanedbaný křičí:  „Když vidím tohle, co asi ještě nevidím?“

A v tu chvíli už kupující nepočítá jen cenu opravy kapající baterie, prasklého silikonu nebo odřených dveří. Do svého odhadu rizika si přidává rezervu na další problémy.

Právě proto bývají před prodejem velmi dobře investované peníze do věcí, které samy o sobě hodnotu nemovitosti dramaticky nezvýší, ale odstraní důvody ji snižovat.

To stejné potvrzují data National Association of Realtors za rok 2025. Mezi nejčastější doporučení makléřů před uvedením nemovitosti na trh patřilo vyklizení přebytečných věcí, kompletní úklid a zlepšení prvního dojmu z nemovitosti.

Co má tedy před prodejem smysl? Především všechno, co kupujícímu umožní soustředit se na samotnou nemovitost místo na věci kolem. Pryč by měly jít přebytečné kusy nábytku, krabice, sbírky, deset spotřebičů z kuchyňské linky, kosmetika kolem umyvadla i všechno, co prostor opticky zmenšuje.

To neznamená vystěhovat byt do sterilního stavu. Znamená to ukázat jeho prostor.

Velký rozdíl udělá důkladný úklid. Okna, spáry, vypínače, dveře, kuchyňská linka, koupelna. U domu také vstup, chodník, zahrada, posekaná tráva nebo odstranění věcí, které se několik let „dočasně“ hromadily u garáže.

A potom jsou tu drobné opravy. Kapající kohoutek. Uvolněná klika. Odlepená lišta. Prasklý vypínač. Chybějící žárovka. Ošklivě zašedlý silikon kolem vany. Odřené místo na zdi. Dveře, které nejdou pořádně zavřít.

Jednotlivě jsou to drobnosti. Dohromady vytvářejí celkový dojem. A ten má při prodeji větší význam, než kolik jejich oprava stojí.

Pokud má nemovitost skutečný technický problém – například vlhkost – samozřejmě nestačí postižené místo přemalovat. Je potřeba řešit příčinu nebo stav pravdivě komunikovat. Zakrývání závad není příprava nemovitosti na prodej.

Častým tématem je malování. Zvlášť když jsou stěny výrazně zašlé, flekaté, hodně barevné nebo je na nich vidět několik let běžného provozu. Malování patří mezi úpravy, které jsou relativně levné, rychlé a mají velký optický efekt. Podobně může pomoci sjednotit osvětlení, vyměnit několik velmi opotřebovaných detailů nebo odstranit detail, který místnost vysloveně ruší.

Důležité je si pamatovat tuto zásadu: před prodejem neinvestujeme proto, abychom vytvořili dražší nemovitost. Investujeme proto, aby současná hodnota nemovitosti byla dobře vidět.

S velkými rekonstrukcemi buďte opatrní - vůbec není jisté, že kupující ocení stejné věci jako prodávající.

Vyberete kuchyň za několik set tisíc. Jenže budoucí majitel by zvolil jinou barvu, jiné skříňky a možná by celou dispozici kuchyně řešil jinak. Uděláte koupelnu. Kupující přijde a první, co řekne, je: „Škoda, že tam dali tuhle dlažbu.“ A hlavně – částka investovaná do rekonstrukce se automaticky nepřičte k prodejní ceně.

Dobře je to vidět například na americkém Cost vs. Value Reportu. Jeho čísla samozřejmě nelze jednoduše převést na český trh, ale princip je stejný. U některých menších modernizací může být návratnost velmi dobrá, zatímco u rozsáhlých rekonstrukcí kuchyní nebo koupelen se často vrátí jen část vynaložených nákladů.

Výjimky samozřejmě existují. Někdy může odstranění konkrétního (ale pozor, zásadního) problému změnit prodejnost nemovitosti, a proto má smysl rozhodovat případ od případu.

Dalším možným vylepšením je staging, který má ale jiný úkol. A není to vyvolávat iluze. Nemá předstírat, že je nemovitost novější, větší nebo dražší, než ve skutečnosti je. Má zájemci pomoci pochopit prostor.

Jak se do místnosti vejde sedačka. Kde může stát jídelní stůl. Že z pokoje o 10 metrech čtverečních může být plnohodnotná ložnice. Nemovitost nemusí vypadat jako showroom. Má být ale přehledná, vzdušná a snadno čitelná.

Dnes se k tomu samozřejmě přidává i AI staging. O něm jsem už psala samostatně, takže tady jen stručně: umí velmi dobře ukázat potenciál prázdného nebo obtížně čitelného prostoru, ale nenahrazuje skutečnou přípravu nemovitosti. Pokud zájemce přijde na prohlídku a místo prostoru z fotografie najde nepořádek, zanedbanost nebo výrazně jiný stav, prezentace ztrácí důvěryhodnost.

AI může pomoci ukázat možnost. Skutečná fotografie ale musí pořád ukázat realitu.

Fotograf přichází, až je nemovitost připravená. Nemá velký smysl fotit neuklizený pokoj a následně ho graficky zachraňovat. Člověk se na nemovitost nakonec přijde podívat. A čím větší bude rozdíl mezi inzerátem a realitou, tím větší zklamání vytvoříme. A dobrá prezentace má udělat přesný opak: zájemce přijde a řekne si „ano, tohle odpovídá tomu, co jsem viděl“. 

Největší hodnotu zkrátka nevytváří rekonstrukce. Vytváří ji odstranění otazníků.

Když tedy před prodejem přemýšlím, kam investovat peníze prodávajícího, otázka nezní: „Co bychom tady ještě mohli vylepšit?“ Nýbrž: „Co dnes zbytečně snižuje hodnotu této nemovitosti v očích kupujícího?“ Nepořádek? Špína? Zanedbaná zahrada? Tmavé místnosti? Drobné závady? Příliš mnoho nábytku? Nebo skutečný technický problém, který bude každý zájemce muset řešit?

Právě tam má největší smysl začít. Protože dobře připravená nemovitost nemusí působit jako nová. Musí působit jako nemovitost, o kterou bylo dobře postaráno a u které na první pohled nebijí do očí potenciálně schovaní kostlivci ve skříni.