Nejdřív počítejte, potom vybírejte...

Právě naivní představy některých potenciálních laických investorů mě přivedly k tomu, abych sepsala stručný úvod do investování do nemovitostí. Z abecedy investování do bytů je to A. Nekladu si za cíl poučovat zkušené investory, kteří mají vlastní strategii a umějí pracovat s výnosem, rizikem, financováním i návratností vložených peněz.

Tento text je určen těm, kteří si teprve kladou otázku, zda investovat do nemovitostí, do čeho konkrétně a podle čeho poznat, že zamýšlená koupě dává ekonomický smysl.

Nejdřív si ujasněte, na čem chcete vydělat

Neexistuje jedna správná investiční nemovitost pro každého. Byt určený k dlouhodobému pronájmu má přinášet pravidelný příjem. U pozemku investor zpravidla spoléhá hlavně na budoucí růst hodnoty. Koupě, rekonstrukce a rychlý prodej nemovitosti už jsou spíše aktivním podnikáním než pasivní investicí o obchodech s nemovitostními podíly nemluvě (těm se ani nebudu věnovat).

Proto je potřeba nejprve vědět, zda očekáváte pravidelný příjem, dlouhodobé zhodnocení, nebo kombinaci obojího, případně jednorázový příjem ze zrekonstruované nemovitosti. Teprve potom má smysl vybírat konkrétní nemovitost, lokalitu a cílovou skupinu nájemníků.

Nájemné ještě není výnos

Byt pronajímaný za 15 000 korun měsíčně přinese ročně 180 000 korun. To ale není částka, kterou investor skutečně vydělá.

Je potřeba odečíst náklady, které nese vlastník, pojištění, opravy, správu, období bez nájemníka a další výdaje. Počítat je nutné také s daněmi a s rezervou na větší budoucí opravy. Zálohy na služby hrazené nájemníkem samozřejmě výnosem nejsou z principu, pronajímatel je má povinnost vyúčtovávat.

Výsledný příjem je pak třeba porovnat se všemi penězi vloženými do nemovitosti – nejen s kupní cenou, ale také s náklady na rekonstrukci a vybavení. I dobře a dlouhodobě pronajatý byt může být špatnou investicí, pokud byl pořízen příliš draze.

Rekonstrukce musí mít ekonomický důvod

Investiční byt nemusí odpovídat vkusu svého majitele. Musí být bezpečný, funkční a přiměřený požadavkům lidí, kterým je určen.

Pokud rekonstrukce za 900 000 korun umožní zvýšit nájemné o 3 000 korun měsíčně, přinese ročně navíc 36 000 korun hrubého. Jen z vyššího nájemného by se tedy vracela minimálně 30 let. A to ještě bez započtení doby, po kterou byt během rekonstrukce nevydělává.

Rekonstrukce může přesto dávat smysl – například pokud zvýší hodnotu bytu, sníží budoucí náklady nebo osloví spolehlivější nájemníky. Investor by ale měl vědět, co přesně mu vložené peníze přinesou. Samotný pocit, že byt bude hezčí, investičním důvodem není.

Je dobré investovat na hypotéku?

Hypotéka umožňuje koupit nemovitost s menším množstvím vlastních peněz, zároveň ale přidává další náklad v podobě úroků. Pokud příjem z nemovitosti nestačí na splátku a ostatní výdaje, musí investor rozdíl každý měsíc doplácet ze svého. Musí si proto dobře spočítat, zda mu takovou ztrátu může vynahradit budoucí případný růst nájemného nebo hodnoty nemovitosti.

Ani takováto varianta nemusí být automaticky špatně. Musí to však být součást plánu, nikoli překvapení po prvním vyúčtování.

Vyšší sazby mění celou kalkulaci

V červnu 2026 dosáhla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték 4,79 %. U úvěru 3,5 milionu korun se splatností 30 let to znamená měsíční splátku přibližně 18 300 korun. Pokud se byt pronajímá za 18 000 korun, nájemné nepokryje ani samotnou splátku, natož další náklady vlastníka. Zdroj: ČBA Hypomonitor

Taková koupě může dávat smysl při výhodné pořizovací ceně, vyšším budoucím nájemném nebo dlouhodobém růstu hodnoty. Nebezpečné je však založit celý plán na předpokladu, že sazby brzy výrazně klesnou a ceny nemovitostí budou dál automaticky růst.

Investor by si měl propočítat i méně příznivou variantu: několik měsíců bez nájemníka, větší opravu, pomalejší růst nájemného nebo vyšší sazbu po skončení fixace. Bez dostatečné finanční rezervy se z investice tíživý problém.

Od dubna 2026 navíc ČNB bankám doporučuje, aby u nemovitostí určených k pronájmu a při pořizování třetí a další obytné nemovitosti půjčovaly nejvýše 70 % její hodnoty a přísněji posuzovaly celkové zadlužení žadatele. Investor proto zpravidla potřebuje nejméně 30 % vlastních prostředků, případný rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem a peníze na další náklady. Zdroj: Česká národní banka

Vyšší výnos nebývá zadarmo

V jednoduchých srovnáních často nejlépe vycházejí byty v levných a současně rizikovějších lokalitách. Kupní ceny jsou tam nízké, zatímco nájemné nebývá ve stejném poměru nižší, takže procentní výnos vypadá velmi lákavě. Nízká cena však mívá důvod: slabší ekonomiku regionu, horší pověst konkrétní části města, menší okruh spolehlivých nájemníků, vyšší riziko neplacení, náročnější správu nebo obtížnější budoucí prodej. Rozdíl přitom může být i mezi dvěma nedalekými ulicemi.

Podobné je to u spekulativních nákupů. Investor může vsadit na změnu územního plánu, rozvoj lokality, rozdělení pozemku nebo výhodný prodej po rekonstrukci. Pokud jeho předpoklad vyjde, může být zisk vysoký. Pokud ne, může mu zůstat nemovitost, která málo vydělává, špatně se prodává nebo vyžaduje další peníze. Vyšší možný výnos je v takovém případě odměnou za větší nejistotu, nikoli jistým výsledkem.

Výnos má navíc i etický rozměr. Některé způsoby investování mohou být legální, a přesto stát na vědomém využití tísně nebo slabšího postavení druhých – například koupě hluboko pod cenou od člověka, který nutně potřebuje peníze, předražený pronájem nevyhovujícího bydlení lidem bez jiné možnosti nebo přeplněné byty pronajímané po lůžkách. Investor si tedy nevybírá jen míru výnosu a rizika, ale také způsob, jakým chce své peníze vydělávat.

Shrnutí

Před nákupem investiční nemovitosti je potřeba vědět, komu bude určena, jaký příjem může reálně přinášet, kolik peněz do ní celkem vložíte a co se stane, pokud se vývoj nebude řídit optimistickým scénářem.

Dobrého investora nepoznáte podle toho, že všechno dokonale zrekonstruuje, ani podle toho, že si vezme nejvyšší možnou hypotéku. Poznáte ho podle toho, že rozumí svému záměru, počítá s náklady i riziky a ví, proč by mu právě tato nemovitost měla vydělávat.

‍