Patří vám podíl na nemovitosti? Jste v situaci, kdy se chcete/potřebujete s ostatními vlastníky vypořádat? Nelze nemovitost fyzicky rozdělit tak, aby to spravedlivě odpovídalo podílům? Pak nenaleťte na sliby a reklamu a nezpůsobte navíc svým spoluvlastníkům trable…
V případě, že chcete zpeněžit svůj podíl, existují v principu 4 řešení. Ta čtvrtá by, nicméně, měla být až opravdu poslední. Vzájemná neschopnost dohodnout se totiž posléze znamená ztrátu pro všechny spoluvlastníky (a nejen finanční).
Jaké možnosti naložení s fyzicky nerozdělitelnými podíly člověk vlastně má?
- Podíl/y odkoupí spoluvlastník/ci za vzájemně dohodnutou cenu
- Spoluvlastníci se dohodnou na společném prodeji celé nemovitosti a kupní cenu si mezi sebou rozdělí dle výše vlastněných podílů
- Spoluvlastníci za sebe nechají rozhodnout soud (zde může soud přikázat i dražbu)
- Nespokojený spoluvlastník prodá svůj podíl třetí straně. A v tu chvíli se kolotoč nenávratně rozjede. Proces se vrátí o krok zpátky k vypořádávání podílů, jen s tím rozdílem, že nový vlastník vašeho podílu je zkušeným hráčem, jedná se o jeho práci a zdroj příjmů.
Vězte, že nikdo nechce váš podíl (pokud není dobře výnosný sám o sobě) z altruistických důvodů. Nejde o to, zbavit vás starostí nebo vám přilepšit. Mluvíme tu o samostatném a výnosném investičním odvětví a nutno podotknout, pohybujícím se často na samé hranici etiky či za ní. Avšak striktně v mezích zákona!
Pamatujete si na miliardáře Edwarda Lewise, který „nic nevyrábí ani nestaví“, z Pretty Woman? V menším měřítku zde jde o stejný princip. Pokud si pamatujete, Edward původně vlastnil část akcií podniku na výrobu lodí, jež vybudoval korektní starý „pan“ podnikatel… Na rozdíl od filmu se ale v životě romantický happy end nekoná.
Jak že to v praxi funguje?
Různorodé větší i menší podíly na různých typech nemovitostí jsou s velkým ziskem skupovány investory a velmi často s následným ziskem jiným investorům přeprodávány. Největší hráči na trhu vlastní v jeden okamžik tisíce vykoupených podílů.
Zaměřme se na to, co se děje v zákulisí poté, co prodáte investorovi svůj podíl na smysluplně nerozdělitelné nemovitosti. Jeho cílem je vydělat – částka, kterou za svůj podíl získáte, bude tudíž nutně nižší, než je jeho hodnota. Tak o něco málo přijdu, říkáte si? Nechte se vyvést z omylu. Když bude nabídka štědrá, dostanete polovinu. Je nicméně běžné, že prodávající získá za svůj podíl +/-20% jeho hodnoty, přičemž platí, že:
- Čím „schopnější/větší obchodník“, tím méně dostanete
- Čím komplikovanější je spoluvlastnická struktura nemovitosti, tím méně dostanete
- Čím více vad (právních, fyzických) nemovitost má, tím méně dostanete
- Čím menší „potenciál budoucího zisku“ nemovitost má, tím méně dostanete
Spustili jste tedy proces, prodělali, vaši bývalí spoluvlastníci mají nyní nového (striktně obchodního) partnera a ten se chopí správy své investice:
- Nabídne za vyšší cenu svůj podíl dalším investorům v řadě
- NEBO sám začne s procesem vypořádávání podílů
A ať už bude tím, kdo „do toho řízne“, kolikátý chce z investorů v řadě, vzájemné vypořádání s ním ostatní spoluvlastníky nemine. A bude jej dosaženo buď dohodou NEBO soudně. Bez ohledu na velikost podílu má totiž každý ze spoluvlastníků právo zažádat soud o zrušení spoluvlastnictví, protože ze zákona nikdo nemůže být nucen v něm setrvat.
Proběhne to celé asi takto. Spoluvlastníci dostanou, v tomto pořadí:
- nabídku k odprodeji svých podílů. Cena bude muset být opět taková, aby se novému hráči investice vyplatila
- nabídku k odkupu předmětného podílu. Tady bude muset být naopak cena vyšší, než byla pořizovací
- v případě, že nebudou komunikovat nebo souhlasit, soudní obsílku. Ta značí, že k soudu doputoval konkrétní návrh na vyřešení spoluvlastnictví. Pokud nemovitost nejde rozdělit, možné verdikty jsou v podstatě dva: přikázání věci za náhradu novému spoluvlastníkovi nebo prodej věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky
Jak je zřejmé, pro nejvýhodnější možné vypořádávání spoluvlastnictví je naprostým základem dohoda zúčastněných. Měla jsem možnost být u případů, kdy k ní došlo automaticky, některé dohody jsem zprostředkovala, ale bohužel jsem zažila i případy, kdy k ní nedošlo. Ego, zášť, závist, sobectví nebo třeba jen nechuť ke komunikaci občas nedovolí lidem upřednostnit rozum před city. Když to ale jen trochu jde, stojí to za to!
.