V těchto dnech je na stole debata o změnách v daňovém systému. A protože se před 2 lety (novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která nabyla účinnosti 1. ledna 2021) změnila i pravidla pro danění příjmu z prodeje nemovitostí, která nevešla v obecnou známost, dovolím si je zde shrnout…
Po covidovém zrušení „převodní“ daně (původně daň z převodu nemovitosti, posléze z nabytí nemovitosti), mohl snadno vzniknout dojem, že jsou nemovitostní transakce zdanění zcela zproštěny. No, převod samotný sice ano, příjem z něj, bohužel, už ne. Těšit nás přitom může, že ne všichni musí daň z příjmu platit😊.
Jak to udělat, abyste ji neplatili? Nebo si ji snížili na minimum? Začněme od začátku…
Výše daně z příjmu z prodeje nemovitosti u fyzických osob = rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti zdaněný příjmovou daní. V České republice platí prozatím jednotná sazba ve výši 15 % z výše zdanitelného příjmu (a 23% z částky celkového ročního příjmu nad 48násobek hrubé mzdy – solidární daň). Rozdíl mezi utrženou částkou a náklady tudíž jen přičtete k dalším svým příjmům a jako celek zdaníte. Daň se vztahuje se na všechny, kdo nejsou od této daně osvobozeni.
A teď se soustřeďte😊. Často se předpokládá, že je snadné se od této daně osvobodit nebo ji „prostě nepřiznat“. V praxi tomu tak, bohužel, zcela není a finanční úřady se na správné zdanění příjmů z prodeje nemovitosti důkladně zaměřují. Speciálně nyní, kdy má stát hluboko do kapsy.
Existuje mnoho pravidel a výjimek, které, v kombinaci se všímavými sousedy, dokáží opomenuvšímu člověku znepříjemnit život (a tady pozor, nejde jen o udání, správci daně si aktivně dělají místní šetření). Proto je nasnadě vždy zvážit pomoc daňového poradce…
Za jakých podmínek tedy daňová povinnost pro prodávajícího neplatí? Co a jak lze uplatnit?
- V klidu můžete být, pokud prodáváte nemovitost, kterou:
- alespoň 5/10 let vlastníte (hranicí délky povinnosti je datum účinnosti zákona, tedy 1. 1. 2021)
- prokazatelně v ní 2 roky před prodejem bez přerušení bydlíte.
- Pokud správně uplatníte osvobození z důvodu vlastní bytové potřeby:
- Máte na to sice celkem 3 roky (zdaňovací období před prodejem, rok prodeje a zdaňovací období po prodeji) ALE: v příslušném zdaňovacím období je nezbytné příjem finančnímu úřadu přiznat prostřednictvím oznámení (a jen nezaplatit). Pokud tak neučiníte, nárok jednou provždy pozbýváte.
- Pokud na vlastní bytovou potřebu uplatníte pouze část celkového příjmu z prodeje, můžete si započíst pouze poměrnou část nákladů na pořízení prodané nemovitosti (např. pokud z utržených 5 000 000 Kč použijete jen 2 500 000 Kč, uplatníte rovněž pouze 1/2 pořizovací ceny, např. 1 000 000 Kč z celkových 2 000 000 Kč, které Vás dům při koupi původně stál)
- Při koupi pozemku je nutno na něm začít do 4 let stavět
- U družstevních bytů neplatí podmínka požadované doby bydlení, vlastnictví družstevního podílu ale časově naplněno být musí
- Pozor: při převodu DB do OV Vám běží čas, ode dne převodu, zase od úplného začátku
- Pro zdanění prodeje nemovitostí z dědictví existují pravidla v závislosti na linii dědictví, typu vlastnictví, délce vlastnictví zůstavitele, předchozím bydlišti dědiců, atd.
- Prodej daru se řídí jinými pravidly zdanění než prodej dědictví
A ještě jedna důležitá informace: pokud jste, jinak než prodejem (zejména dědictvím a darem), přišli k osvobozenému příjmu v hodnotě nad 5 000 000 Kč, máte, pod vysokými sankcemi povinnost to oznámit finančnímu úřadu. Prodeje si hlídá finanční úřad sám.
Každý z nás se nachází v individuálně vykrystalizované situaci, na kterou se buď vztahují nebo nevztahují četné výjimky. A proto neexistuje univerzálně platná odpověď, kdo co v rámci daně z příjmu zaplatí. 100% jistotu nám může, většinou, poskytnout pouze daňový odborník.
