Jak (ne)nastavit prodejní cenu rodinného domu



Pravidelně slýcháme o vývoji cen bytů v ČR. Všichni víme o jejich rostoucím trendu, zejména pak ve velkých městech. Lidé mají poměrně jasnou představu, kolik za byt určité velikosti v určité lokalitě dají vs. kolik za něj mohou utržit. Stává se však také, že jsou výší ceny až zaskočeni – nárůst cen je totiž opravdu rychlý a aktuální cenová analýza jejich lokality jim někdy až vyrazí dech.

O mnoho méně přehledná je situace u rodinných domů. Prodávající velmi často předpokládají, že domy kopírují v prudkém růstu cen byty (což není, ani z ekonomického pohledu možné – čím dražší věc, tím méně může růst její cena). Navíc, díky rozmanitosti a rozdílům v dispozicích, stáří a opotřebování stavby, použitým materiálům, velikosti/orientaci pozemku a dalším aspektům, není nikde vedena jednoznačná statistika vývoje jejich skutečných cen.  Zveřejňované závěry bývají založeny na nabídkových cenách čerpaných z inzerce a někdy si i vzájemně odporují. Tím se skutečný stav dále zamlžuje.

Nabídkové ceny domů jsou, totiž i tudíž, velmi často mimo veškerou realitu. A jak to tedy u rodinných domů v souvislosti s nabídkovými cenami funguje? Je to, do velké míry, začarovaný kruh, který koloběh prodeje domů zpomaluje.

Prodej domu 2.jpgJeden krásný případ za všechny…                                                                                                                                       
Dům v reálné tržní hodnotě 3 700 000 Kč. O stejném domě v sousedství jeho prodávající rozšířili pověst, že jej prodali za 5 200 000 Kč. A proto se aktuální prodávající rozhodl, že jeho cena bude 6 500 000 Kč. Kupní cena dohledaná z kupní smlouvy předchozího domu v katastru je přitom méně než poloviční, maximální tržní cenu lze stanovit někde kolem 4 300 000 Kč.

Co je tedy dobré mít na zřeteli, pokud stanovujeme cenu rodinného domu, který opravdu chceme prodat? Jak jsme si vysvětlili, stávající běžný princip stojí hned na třech napadnutelných pilířích:

  1. Diskutabilní výchozí nacenění
  2. Lichá očekávání a předpoklady mnoha prodávajících:
    • Ohledně výjimečnosti jejich vlastní nemovitosti (samozřejmě, jsou i domy výjimečné – díla známých architektů, high-tech domy, domy s historickou hodnotou, atd.)
    • Ohledně ochoty (naivity) kupujících platit neúměrně vysokou cenu
  3. Neveřejnost konečných cen

Pokud zakládáme analýzu cen na skutečných prodejních cenách, lze s dobrou realitní kanceláři „realistickou cenu“ navýšit. Know how je totiž podstatným prvkem práce RK. Opačný postup – dlouhodobé snižování nerealistické ceny s sebou nese, jak již bylo zmíněno, zbytečné komplikace a zdržování celého procesu.

Jak se však ke skutečným cenám dostat? Jak zjistit, co lze opravdu očekávat a co je již za hranicí možného? Vybrané realitní kanceláře disponují on-line přístupem do kupních cen v katastru nemovitostí a ceny jimi vypočtené skutečně odrážejí tržní hodnotu jakéhokoliv domu.  

Zprvu se sdělení skutečné ceny může zdát prodávajícímu jako špatná zpráva. Je lidské, že pokud je zde zprostředkovatel, který nabízí prodej domu za cenu, o statisíce až miliony, vyšší než jiný, každý prodávající rád uvěří prvnímu. Jinak se k tomu ovšem staví po půl roce či roce, kdy se, s vyšší cenu slibujícím, zprostředkovatelem dostal na původně odhadovanou reálnou cenu a, v tuto chvíli již „okoukaný“ dům, není stále prodaný.

S přáním šťastné ruky při výběru té správné RK,

Vilma